Эти два элемента формируют финансовую основу рынка жилищного строительства. Однако их значимость со временем меняется.
То, что современная Россия входит в третий, начиная с 1998 года, по счету кризис, вполне очевидно. Все они сопровождались серьезным падением мировых цен на энергоносители. Девальвацией рубля. Ухудшением финансового положения населения и бизнеса. Но есть и серьезные различия. Не только потому, что к пертурбациям текущего года и народ, и предприниматели подошли вполне подготовленными. Но и в том, что изменилась и стратегия властей по преодолению невзгод, и структура экономики. Особенно это заметно по ситуации в сфере источников финансирования возведения жилья.
Зона социальных потрясений
Таковым всегда было "долевое". Долгие годы дольщики обеспечивали основной приток ресурсов в жилое строительство. И всякий кризис после себя оставлял обанкротившихся застройщиков, не способных исполнить обязательства перед инвесторами. Отчаяшиеся люди выходили на демонстрации, объявляли голодовки, осуществляли самозахваты и так далее, тому подобное. Общество и власть, в свою очередь, отрабатывали и внедряли механизмы защиты обманутых дольщиков и профилактики самой возможности их возникновения. При этом постепенно снижалась доля привлеченных от инвесторов средств в общем объеме жилого строительства. Знаковым стал прошлый год, когда, по оценке Андрея Тихонова, исполнительного директора регионального Союза Строителей, "впервые сумма средств долевого оказалось меньше, чем объем финансирования из прочих источников".
Тем не менее, общий объем этого сектора в нашем регионе стремительно рос и в этом году "пробил" психологический уровень в сто миллиардов рублей. Так, по данным краевого стройнадзора: "сумма обязательств по действующим договорам долевого участия по окончании 1-го полугодия 2014г. увеличилась до 103 588,541 млн. рублей". Отметим - это в 1,2 раза больше, чем было на конец аналогичного периода 2013-го. При этом за полугодие средств инвесторов было привлечено больше в 1,67 раз (21,8 млрд.руб за два первых квартала 2014г. против 13 млрд. руб. по соответствующему периоду предыдущего года). Число застройщиков, возводящих многоквартирные дома с привлечением дольщиков, увеличилось на шестую часть - до 113 компаний. Если на 1 июля прошлого года строилось 330 таких зданий с 49883 квартирами, то теперь это 406 многоэтажек почти на 69 тысяч квартир, что означает рост соответственно в 1,23 и 1,38 раз. Количество заключенных за полугодие договоров долевого строительства возросло двукратно.
И потому последствия банкротств застройщиков, аналогичные произошедшим в 2008 году, могут стать беспрецендентными. А ведь до сих пор окончательно не решены вопросы по дюжине незавершенных "проблемных" многоэтажек, оставшихся в наследие от прежних времен. (ООО "Стройтехника" - 6 домов, ЗАО "Сибстоун" - 2 дома, ЗАО "Крид-М" - 2 дома; ООО "СК" - 2 дома). В возведение которых были инвестированы денежные средства почти полутора тысяч семей. При этом, как сообщил региональный Стройнадзора, уже сейчас "к группе риска отнесено еще 10 застройщиков, которые приостановили или осуществляют крайне медленными темпами строительство 15-ти многоквартирных домов". И на недавно введеное страхование финансовой ответственности перед дольщиками пока рассчитывать не приходится. По той причине, что распространяется оно лишь на дома, заложенные в этом году. И таковых - менее двух десятков. Причем по ним, по данным Росреестра, в первом квартале была продана всего лишь ОДНА (!) квартира.
- Компании выставляют объекты на продажу на поздних стадиях строительства, на раннем - почти не продают, что позволяет переносить сроки ввода, не нарываясь на санкции перед дольщиками, - так объяснил причину этого А. Тихонов.
Следовательно, в отношение остальных сотен домов и десятков тысяч квартир приходится рассчитывать только на осмотрительность и финансовую устойчивость застройщиков. А здесь ситуация отнюдь не самая радостная. По данным Красноярскстата, по состоянию на октябрь более четверти строительных компаний являются убыточными. А по ряду фирм уже зафиксировано появление фактора просрочки выплат заработной платы почти на два десятка миллионов рублей, что очень тревожный звонок.
Кредитование населения
В отличие от ситуации 2008 года, ныне этот сектор является для перспектив жилищного строительства ключевым. По той простой причине, что пять лет назад за счет ипотеки приобрелось 5-10% квартир. Сейчас 50-60%. А если учесть, что большая часть сделок "цепочная", взаимосвязанная (семья продает однокомнатную квартиру, чтобы купить "двушку", и так далее), то кредитные средства отслеживаются почти в каждой такой "цепочке". К примеру, по оценке риэлтеров, по ипотеке реализуются все трех-четырехкомнатные квартиры, большинство двухкомнатных, и только в сегменте гостинок и "однушек", реализуемых "расширяющимися" семьями, начинает преобладать наличка.
Если исчезнет кредитование населения, то сразу рухнет спрос. Потому такое внимание к этому сектору. Наиболее важными являются две проблемы. Наличие у банков достаточного объема ликвидности. И доступность кредита как с точки зрения процентной ставки, так условий выдачи.
Врезка "Предпосылок для снижения процентной ставки в ближайшем будущем нет" (С. Бабин)
Удорожание неизбежно
Собственно говоря, этот процесс мы наблюдаем на протяжение всего текущего года. Уже в четвертый раз Центробанк РФ повышает размер ключевой ставки. То есть стоимость кредитования коммерческих банков. Если в феврале 2014-го она составляла 5,5%, то с 1 марта - 7,0%; с 25 апреля - 7,5 %; с 25 июля - 8,0 %; с 5 ноября - 9,5 %. Общее удорожание за восемь месяцев - на четыре процентных пункта, или в 1,72 раза. Растет стоимость кредитование на межбанке (к осени она увеличилась до 10-11%), до такой же величины и выше увеличиваются проценты по вкладам населению. В результате среднероссийская ставка про ипотеке, составлявшая в первом полугодии 12,2%, к четвертому кварталу выросла на 0,5-1 процентный пункт.
- В этом году все банки ставки повысили. - отметил Директор Управления по работе с партнерами Восточно-Сибирского банка ОАО "Сбербанк России" Сергей Бабин. - Ставки будут и далее корректироваться в большую сторону из-за удорожания фондирования.
В самом Сбербанке, к слову, "средневзвешенная" ипотека подорожала с 12,3% в начале года до 12,76% на настоящий момент. В "ВТБ-24", также лидере "ритейла", она составляет 13,45%. В прочих банках, как правило - еще выше.
Однако, по мнению экспертов, несмотря на все проблемы, объемы ипотеки будет расти. Вследствие именно непростой экономической ситуации банки станут наращивать долю этого сектора в розничном кредитном портфеле. По той очевидной причине, что ипотека - это наиболее надежное, сполна обеспеченное залогом, а зачастую и страховкой размещение.
- Как показывает практика, - говорит Сергей Бабин, - просрочка по ней находится практически на одном уровне. А вот в потребительских ипрочих кредитах динамика увеличения проблемной задолженности есть. Разумное поведение и стратегия для любого банка в такой ситуации - увеличивать долю надежных кредитво в портфеле.
К слову - сам Сбербанк в этом году увеличил объемы ипотечного кредитования в полтора раза. Ровно такая же динамика прослеживается по ВТБ-24, Газпромбанку, Россельхозбанку и другим ключевым кредитным учреждениям страны.
Врезка " Ипотека - розничный продукт, на который банки сделают упор в 2015 году" (С. Бабин)
Где деньги?
Однако же сохранение объемов кредитования, не говоря уже об увеличении, возможно только при наличии в банках входящего потока ликвидности. За счет каких направлений он создается? Внешнее финансирование нам обрезали санкции, здесь минус. По простой причине роста цен вкупе со стремлением сберегать переводом в валютную наличность снижается объем вкладов населения.
- По всей банковской системе наблюдается достаточно серьезный отток вкладов, отток ликвидности, - так оценил ситуацию Сергей Бабин. - Причем массовый и социальный сегменты вклады почти не забирают. Средства изымаются в основном состоятельными клиентами. В двух направлениях - вывод в наличную денежную валюту, вывод за рубеж.
К справедливости, отметим - третьим направлением является приобретение недвижимости, причем с упором на дорогую загородную, что вызвало определенное оживление в этом секторе.
Таким образом, единственным драйвером даже не развития, а сохранения существующих объемов кредитования населения является эмиссия Центрального банка. Однако, как 10 ноября заявила его председатель Эльвира Набиуллина, "мы временно ограничим предоставление рублевой ликвидности, потому что она используется не только для финансирования экономики, но и для игры на валютном рынке".
Будем надеяться, что это ограничение действительно временное, и главный банк страны вместе с водой не выплеснет и ребенка. Сделает все для того, чтобы объемы ипотеки не упали. Иначе повторение печальных событий 2008-2009 годов, причем в гораздо более серьезных масштабах, станет неизбежным.
Анекдоты в тему
Россия странная страна. Как ипотеку взять, так зарплата не позволяет! А как субвенцию получить - так доход превышен.
Ипотека, как женщина: столько вложишь, что бросить невозможно.
Ипотека - не тюрьма, амнистии не бывает.
Серьезные отношения это не близость или брак, а ипотека на двоих