Этот год может стать переломным для жилищного кредитования. Весной снижение ипотечных ставок сменилось их ростом. Осенью ожидается падение объемов ипотеки. Скептики предрекают обвал рынка.
Минимальная стоимость кредита на покупку жилья и наилучшие условия для заимствований были зафиксированы в январе 2012 года. Тогда средняя ставка по ипотеке упала до 11,6% годовых. Для сравнения: в 2011-м она составляла 12,2%, в 2010-м 13,1%, в 2009-м 14,3%. Но к маю текущего года стоимость заимствований вновь поползла вверх и достигла уровня предыдущего года в 12,2%. В августе, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), ставки еще раз повысили почти два десятка ведущих банков, в том числе Сбербанк, ВТБ24, Уралсиб и так далее, причем некоторые достаточно весомо - на 0,75 и более процентных пункта.
Средний рост, впрочем, оказался почти незаметным - до 12,3%, что, с другой стороны, уже выше уровня 2011 года. Однако спустя всего лишь полтора месяца грянул новый раунд гонки тарифов. Сбербанк, оформляющий почти половину всей ипотеки страны, с октября еще на полпроцента увеличивает стоимость заимствований как на приобретение, так и на строительство жилья по всей линейке услуг, за исключением разве что "Ипотеки с господдержкой". Нет сомнений, что за лидером рынка вскоре потянутся остальные кредитные учреждения страны. И нет никаких оснований упрекать их за это.
Поезд, стой! Ать-два!
Иногда складывается впечатление, что у руководителей страны отношение к экономике такое же, как у прапорщика из давнего анекдота, уверенного, что эшелон по его приказу остановится не далее как на счете "два".
- Нужно стремиться, чтобы средняя ставка снижалась потихоньку, чтобы 8% было в среднем, - такое указание еще в июне Владимир Путин дал главе Сбербанка Герману Грефу.
- Мы ставим себе цель выйти на такой уровень, когда в среднем по стране можно будет получить ипотеку за 5-6% годовых, - сообщил не далее как 5 августа председатель Правительства России Дмитрий Медведев.
И что же? Реакция банков на призывы президента и премьер-министра страны выглядит издевательской. Стоимость кредитов растет. И для этого есть абсолютно объективные причины.
- Повышение связано с увеличением стоимости фондирования, - разводят руками банкиры. И хотя ЦБ РФ в сентябре повысил ставку рефинансирования достаточно скромно - с 8 до 8,25%, но на рынке его "своеобразная" денежная политика сказывается в гораздо более существенных масштабах.
- Процент по вкладам населения стал выше примерно на 2 пункта, в 1,5 раза возросла стоимость кредитов на межбанке, - объясняет причины удорожания ипотеки глава ассоциации региональных банков "Россия" Анатолий Аксаков.
- Причина роста ставок в дефиците ликвидности и повышении конкуренции на рынке вкладов физических лиц, - со своей стороны свидетельствует вице-президент ВТБ24 Георгий Тер-Аристокесянц.
При этом практически никто не сомневается, что тенденция удорожания кредитов вообще, а ипотеки в частности всерьез и надолго. Так, первый зампред ЦБ РФ Алексей Улюкаев не исключил резкого повышения ставок по банковским операциям в течение ближайших шести-семи месяцев, поскольку, по его словам, "риски инфляции в России сейчас выше рисков замедления экономического роста". Аналитики АИЖК прогнозируют среднее увеличение платы за жилищные кредиты до конца года еще на 0,2 процентных пункта.
- К началу 2013 года банковские ставки по ипотечным кредитам могут достичь психологически важной отметки в 15%, - более пессимистично настроен руководитель отдела ипотеки Tekta Group Роман Строилов. - Это приведет к падению объемов ипотечного кредитования.
- Банки уже сейчас отмечают снижение "входящего потока" заемщиков, - отмечает аналитик. - А в ближней перспективе рынок ипотечного кредитования из растущего превратится в стагнирующий. Также произойдет ужесточение андеррайтинга (процедуры оценки вероятности погашения запрашиваемого кредита). И тогда кредитов будет выдаваться намного меньше, хотя они будут намного ликвиднее.
Статистики тоже подтверждают падение темпов роста рынка. Если за первое полугодие ипотека в 1,6 раза превысила уровень шести месяцев 2011 года в денежном и в 1,5 раза в количественном выражении, то уже в июле-августе ситуация иная. Рост договоров за эти два месяца к аналогичному периоду прошлого года составил всего 18%. В денежном выражении прибавка еще меньше - 9%. Опережающее снижение динамики объемов ипотеки по сравнению с количеством договоров объясняется тем, что заемщики переориентируются на более экономичное, а точнее сказать, дешевое жилье. Что еще хуже, по предварительным данным, сентябрь - это первый за посткризисные годы месяц, в котором будет отмечена стагнация рынка. То есть рост объемов ипотеки фактически прекратится. В отличие от увеличения ее стоимости и ужесточения условий выдачи.
- В начале 2013 года ставки ипотечного кредитования неизбежно повысятся, - уверен генеральный директор Красноярского краевого фонда жилищного строительства, президент Ассоциации ипотечных компаний Сергей Бердоусов. - Мое мнение: нельзя откладывать решение жилищного вопроса.
И этой рекомендации стоит поверить. Тем, кто решился на ссуду для покупки жилья, нужно поспешить. Чем дальше, тем взять ее будет дороже и проблемнее.
"Доля Сбербанка на рынке ипотечного кредитования в первом полугодии 2012 года составляет 45%, объем выдачи - 192 млрд. рублей" (Эксперт РА)
Анекдот в тему
- Ну, вот и жилье! - подумал кролик.
- Ну, вот и пообедал, - решил удав.
Где деньги, Зин?
С таким вопросом обращался к супруге Ваня, герой песни Владимира Высоцкого. Ивана можно понять: чем больше он работал, тем меньше денег было в доме. Такая же ситуация в экономике страны. С одной стороны, в наличии проблемы с ликвидностью, отчего постоянно растет стоимость кредитов. С другой - по свидетельству главы Минэкономразвития Андрея Белоусова, отток капитала из РФ за январь-август 2012 г. уже составил $52 миллиарда, что в 2,5 раза выше суммы выданных в стране ипотечных ссуд. Подсчитано, что до конца года только крупным банкам и компаниям дополнительно предстоит погасить внешнюю задолженность еще на сумму порядка $35 млрд. Это означает, что рекорд 2011-го, когда из России, по официальным данным, было выведено $80,5 миллиарда, в этом году будет гарантированно превзойден.
Основными причинами всеобщей "финансовой эмиграции" называется общая ситуация в стране, характеризующаяся беспрецедентным уровнем коррупции, произволом силовых структур и нежеланием и неспособностью властей что-либо с этим делать. При этом международный уровень доверия к российской финансовой системе неуклонно снижается, о чем свидетельствует практически всеобщий отказ в пролонгации нашим заемщикам международных кредитов. Одновременно падает курс рубля как к доллару, так и к евро, что ухудшает положение тех, кто брал валютную ипотеку. Доля просроченной задолженности по ней уже составляет почти 15%, или около 20,2 млрд. в рублевом эквиваленте, и постоянно растет.
А финансовые власти страны продолжают нагнетать атмосферу. На прошлой неделе Центробанк объявил об удвоении с 2013 года норматива обязательных резервов по потребительским кредитам. Скорее всего, на очереди подобные шаги и в отношении ипотечных ссуд. Ужесточение требований к резервам неминуемо приведет к росту ставок, о чем, к примеру, предупредил заместитель председателя комитета Госдумы по финансовому рынку и президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков.
Следующим шагом будет падение спроса на ипотеку, которое уже началось. По мнению наиболее мрачно настроенных экспертов, в 2013 году можно ожидать 5-6-кратного обвала на этом рынке. Для застройщиков и девелоперов это означает как минимум полуторакратное снижение платежеспособного спроса на жилье. С понятным результатом в виде увеличения сроков экспозиции домов и квартир и снижения цен. Предотвратить наиболее мрачный сценарий развития событий может только кардинальное изменение проводимой в стране финансово-кредитной политики. Но существуют большие сомнения, что это произойдет, по крайней мере, до той поры, когда положение станет по-настоящему тяжелым.
Пока гром не грянет, мужик не перекрестится, говорили наши предки. Похоже, до сих пор в России не лучшие традиции сильнее разума.
"Одно из направлений (которое может переломить тенденцию спада. - Редакция) - запуск рынка ипотечных ценных бумаг. Именно этот источник позволяет найти достаточно длинные и дешевые деньги. ИЦБ принципиально другой рынок, в него возможны вложения как Стабфонда, так и пенсионных денег, резервы страховых компаний. Это могут быть и иностранные источники фондирования, которые дешевле, чем наши российские. У АИЖК есть планы заимствования через механизм ИЦБ в Европе" (Сергей Бердоусов)
Анекдот-постскриптум
Возможность погашения ипотеки за счет материнского капитала существует. Все очень просто: чтобы рассчитаться за двухкомнатную квартиру, надо всего лишь родить 60 детей.