Расхожей стала фраза, что ИЖС в крае - как свинина в мусульманской стране. Приготовить можно, но кто будет есть?
Наше издание неоднократно обращалось к этой теме. Вывод однозначный: дело не в едоках или поварах, а в руководстве "ресторана", не способном упростить условия входа на рынок для застройщиков и снизить стоимость жилья для массового покупателя. То, что это вполне возможно в современных российских условиях, наглядно доказывает позитивный опыт российских регионов - от Белгородчины и Амурской области до наших соседей в Кемерово, Новосибирске и так далее.
Ценовая доступность строящихся домов и условий ипотеки для большинства жителей являются главными условиями успеха ИЖС. Вспомним США: когда стоимость быстровозводимых коттеджей площадью 79 кв. м была снижена до 8900 долларов за штуку, народ ночевал в очередях перед офисами продаж, а поселки распродавались в рекордно короткие сроки.
Для России в современных условиях массовость малоэтажного строительства обеспечит вариант, при котором цена благоустроенного дома при наличии коммунальной и социальной инфраструктуры будет укладываться в бюджетный вариант двухкомнатной городской квартиры. По мнению экспертного сообщества, достичь этого можно только при использовании современных технологий быстровозводимого жилья. Но все опросы и практический опыт показывают: покупать каркасно-модульные дома наше население пока не готово.
- Из девяти таких коттеджей мы продали всего два, - сетует генеральный директор компании "Зодчий" Владимир Шабунин. - А они у нас простояли суровую прошлогоднюю зиму. И доказали, что не только стоят меньше, чем кирпичные, но и гораздо экономичнее их в обслуживании, требуют меньше затрат на отопление.
- В крае три производства каркасно-деревянного домостроения, но все они стоят. Причина банальная - технологии интересные и экономичные, даже оптимальные для Сибири, но нет заказов, - согласен с коллегой генеральный директор "Новалэнда" Андрей Тимошенко.
Поэтому руководитель проекта "Российский дом будущего" Сергей Журавлев считает, что необходимо больший упор делать на изучение реального спроса с его формированием в правильном направлении.
- Надо включать жильца в процесс строительства, нельзя в очередной раз заставлять его покупать то, что мы хотим продать, а не то, что ему нужно, - уверен он. - Малоэтажка - это тот сегмент, где потребитель должен быть представлен уже на стадии проектирования, чистыми теориями тут не обойтись.
Так чего они желают?
Конечно, подобные исследования ведутся.
- Провели закрытый опрос, что хотят граждане Красноярске в плане загородного жилья, - признается главный архитектор края Константин Шумов. - Две тысячи респондентов разных возрастных групп дали ответы, позволившие выделить основные предпочтения: 20-30-минутная доступность от черты города, 10-15 соток, двухэтажный каменный дом не более 120 кв. м, наличие всей инфраструктуры, гараж на одну машину.
- Мы начали строительство более ста домов, 60 уже идут под ввод, - подтверждает эти теоретические выводы практик В. Шабунин. - Предварительно изучили востребованность: какого вида и квадратуры, сколько гаражей, соток и так далее. Постоянно контактируем с инвесторами, уточняем потребности. И в течение полутора лет они изменились. Уменьшился размер участка и средняя площадь дома. Сначала говорили 160 кв. м, теперь народ ориентируется на 120. Причем на зиму остается жить лишь десятая часть, сейчас это три-четыре семьи.
Последняя оценка совпадает с данными Союза строителей, согласно которым до 90% покупателей загородной недвижимости приобретают ее в качестве объекта для временного сезонного проживания. При этом выявлено два подсегмента потребностей - элитный стоимостью от 8 до 12 млн. руб. и дачный ценой до полутора миллионов. Середины же, людей, готовых переехать на постоянное проживание в 3-5-миллионный коттедж, практически нет.
Если выводы Союза строителей верны, то развитие региональной малоэтажки упирается в вопрос о потребителе, спрос которого не изучен, а возможно, и не сформирован. И тогда все усилия властей и застройщиков подобны поведению слепых котят, пытающихся найти отсутствующую в наличии миску с молоком.
Тем не менее задачи по развитию ИЖС ставятся грандиозные. В 2015 году в крае нужно ввести 390 тыс. кв. метров малоэтажки, что в 1,7 раза больше, чем сейчас. К 2020 году по России доля ИЖС должна составлять не менее 70% ввода. Сравните с 22% в Красноярье по текущему году.
Для того чтобы все это реализовать, помимо кардинальной задачи по снижению стоимости строительства, облегчению ипотеки, упрощению жизни застройщиков необходимо постоянно мониторить ситуацию у потребителей, ориентироваться на его предпочтения, по возможности направляя их в оптимальном направлении.
Цена безопасности
Новое, конечно, приживается очень тяжело. К примеру, ко времени знаменитых картофельных бунтов 1840-1841 годов минуло почти полтора века с даты ввоза Петром Первым "земляного яблока", а российские крестьяне все еще брались за вилы, лишь бы не растить его.
Несмотря на популярность в США и Европе, низкую стоимость, высокую энергоэффективность при приемлемой экологичности, в Сибири каркасно-панельное строительство, способное обеспечить поистине массовый охват ИЖС, пока, по сути, не востребовано.
- В Европейской части России спрос пошел уже серьезный, - вздыхает В. Шабунин, - а у нас еще нужно серьезно работать с потребителями, доказывать, что мы не авантюристы, когда строим дом из досок.
Одна из причин негативного отношения к каркасу - высокие требования россиян к безопасности, связанные с классическим отношением "мой дом - моя крепость", и повышенной по сравнению с Западом криминогенностью общества. Если стену спальни или гостиной теоретически можно пробить несколькими ударами лома или кайла, уверенности и спокойствия это не добавляет.
Многочисленные опросы и исследования, в том числе последний, проведенный этой осенью в центральных регионах России, а также Поволжье и Черноземье, подтверждают, что безопасность - наиболее востребованный фактор для покупателя малоэтажки. Причем две трети респондентов основным средством ее обеспечения считают сигнализацию. Более пятой части хотят забор по границе поселка, в два раза больше - забор по границе участка. Треть респондентов предпочитают КПП на въезде в поселок. Система видеонаблюдения по периметру надежна по мнению 28%, а решетки на окнах - 22% опрошенных. Все эти затратные компенсационные мероприятия "съедают" материальный выигрыш от выбора "европейской" технологии по сравнению с классическими "деревом и камнем".
Популярным в Канаде и Скандинавии деревянным домам разборчивые покупатели отказывают также по причине меньшей безопасности. На этот раз из-за боязни пожаров, хотя современные пропитки снижают такие риски до минимума.
- Мы смонтировали рубленый дом. Он стоит, никто не покупает, - признается В. Шабунин. - Наши исследования показали, что 95% хотят дом из кирпича, блоков, камня, монолита и так далее.
- Пока сломить менталитет потребителя не удается ни компаниям, поставляющим технологии, ни застройщикам и инвесторам, - считают строители. - Но себестоимость коттеджей, возводимых по современным технологиям, становится все ниже, а качество - все выше. И в ближайшей перспективе интересы покупателей, застройщиков и технологов встретятся.
Добавим: снятие озабоченности покупателей в части безопасности значительно приблизит этот приятный для всех момент.
Что день грядущий нам готовит
Впрочем, в западной части России в последние годы доля строительства домов как каркасно-модульных, так из цельной древесины растет. Следовательно, ренессанс бруса и расцвет новейших евротехнологий неизбежны и у нас. Среди последних тенденций рынка также отметим увеличение привязки потенциальных покупателей к направлениям при покупке загородной недвижимости. Все большее количество потребителей выбирает поселки исходя из критерия близости к постоянной городской квартире. А "хитом" этого года в Подмосковье стал взрыв интереса к малометражным квартирам в двух-трехэтажных домах в зоне коттеджной застройки. Причем формат продаваемого жилья начинается от студий площадью 18 кв. метров.
По данным риелторов, спрос на "малометражку в малоэтажке" за год вырос вдвое и в столько же раз превышает реальное предложение подобной недвижимости. Это, в частности, обеспечивает как высокую рентабельность, так и скорость продажи таких квартир. Сразу вопрос: а кто-нибудь изучал интерес покупателей к этому сегменту рынка в нашем крае?
- Когда мы настаивали на собственной программе развития муниципалитетов, то требовали проведения исследований, чтобы понять структуру спроса, желание и готовность покупать, но муниципалитеты этого не сделали, - сетует К. Шумов. - И что это за программы, если не понятно, что и для кого они собираются строить?
- Главное лицо в малоэтажном строительстве - это покупатель, - уверен председатель правления краевого представительства Союза архитекторов России Борис Шаталов. - Сколько социологов изучали рынок? А с этого надо начинать и постоянно мерить, как пульс на руке больного.