Это одна из самых главных задач бизнеса. Умельцы, а их на Руси много, произведут что душе угодно. А вот продать, да за выгодную цену, гораздо сложнее.
Тем более это касается жилищного сектора. Самый дорогостоящий товар массового потребления приобретается средним россиянином хорошо если более одного-двух раз за жизнь. А многие как получили квартиры от советской власти, так и продолжают в них обитать, задумываясь о разъездах лишь при разводах да отселении повзрослевших детей.
При этом если горизонт планирования для застройщиков это минимум полтора года, необходимых для проектирования да строительства, то настроение и возможности покупателей могут измениться за месяцы, что и продемонстрировал кризис рынка недвижимости 2008-2010 годов.
Вдобавок ранее здесь определяющим было мнение продавца, а клиенты, в том числе в инвестиционных целях, сметали практически все, что появлялось. А ныне это чем дальше, тем больше рынок покупателя. Еще и располагающего гораздо меньшими возможностями, чем два-три года назад. Причем среднесрочные перспективы в части многоэтажного строительства скорее настораживают, чем успокаивают. Потому возрастает ответственность точной оценки рынка, тем более такого, каким он станет в обозримой перспективе.
Очевидно, что отрасль в нынешнем более-менее устойчивом состоянии удерживают господдержка да ипотека. Без них обвала не избежать, так как сейчас при помощи кредита и бюджета осуществляется более 80% сделок. И потому для оценки структуры и динамики грядущего спроса на жилищном рынке стратегия власти и в значительной степени зависимых от нее банков является определяющей. Причем это более прогнозируемые факторы, чем хаотическое, а зачастую и паническое поведение массового потребителя.
Какие цели ставит государство? Ведь при его поддержке, прямой или косвенной, продается порядка 40% жилья. И эти цели не скрываются. На всех уровнях заявляется о задаче в ближайшие три-четыре года выйти на объем ввода 90 млн. кв. метров, из которых 60% должна составлять малоэтажка. Это 54 млн. кв. метров, что в два раза больше, чем в самом удачном для строительного сектора 2008 году. Вроде приемлемо.
Но чуть более глубокий анализ прогнозных установок заставит задуматься производителей массового городского панельного, монолитного и кирпичного домостроения. Потому что 40%, оставшихся от 90 млн., - это 36 млн. кв. метров, причитающихся на многоэтажные жилые строения. И это меньше, чем было фактически введено в 2008 году. То есть неиспользуемые ныне мощности планируется заморозить еще на три-четыре года.
И все большая часть потенциальных покупателей в рамках госпрограмм - переселения с Крайнего Севера или из аварийного жилья, военнослужащих, социально незащищенных групп и так далее - будет переориентироваться на малоэтажку в силу простого предоставления здесь более выгодных условий. Вдобавок перед АИЖК как задача ближайших лет ставится цель - перевести на малоэтажные проекты не менее 50% кредитного портфеля при неочевидности значительного увеличения общих объемов финансирования. Понятно, что и коммерческие банки будут стимулироваться на движение в том же направлении, благо возможностей для этого у правительства и Центробанка хватает.
Сравнительная таблица объемов ввода жилья по России
Не меньшие, чем переориентация спроса, проблемы для специализирующихся на "крупных формах" застройщиков повлечет и возможное массовое переселение людей в пригород. Исходя из платежеспособности большинства семей, основным активом для приобретения коттеджей будет служит продажа имеющегося жилья, которое станет выбрасываться на вторичный рынок и оттягивать значительное число потенциальных покупателей.
Конечно, теоретически самой оптимальной для россиян является концепция обладания двумя типами жилья - загородной усадьбой и квартирой в городе. Но для большинства такая ноша все же непосильна как с точки зрения единовременных вложений, так и с позиции постоянно растущих эксплуатационных расходов. Для тех же, кто это потянет, скорее всего, коттедж станет основным местом жительства, а квартира - вспомогательным, что вызовет соответствующее изменение требований к городскому жилью. Оно должно стать функциональным, т.е. близким к месту работы или учебы если не территориально, то исходя из транспортной доступности. Местом, куда можно забежать в обед, перекусить, переночевать, но лишь в том случае, если до семейной усадьбы выбираться лень или нет смысла. Для снижения всех видов издержек площадь квартир будет корректироваться в сторону уменьшения, рациональности планировок, функциональности каждого метра. Причем это касается и многокомнатных квартир, когда, скажем, нужны отдельные спаленки-кабинеты для родителей, сына-студента и дочери-школьницы.
К слову, отметим, что Россия по многим показателям и традициям занимает промежуточное место между Востоком и Западом. В частности, это касается наличия семей из нескольких поколений, по доле которых наша страна занимает одно из лидирующих мест в Европе. В варианте жизни на два дома очевидно, что загородное жилье будет являться практически единственным для самых старших и младших поколений и как минимум равноценным с городской квартирой для средних возрастов, что формирует соответствующие требования к обоим местам обитания.
Резюмируя, можно заключить, что при реализации намеченных планов "партии и правительства" возникнут три основные страты населения мегаполисов, причем каждая - с тенденцией локализации по занимаемым территориям:
- имеющие единственное жилье в виде коттеджа;
- имеющие единственное жилье в виде квартиры;
- обладатели обоих типов жилья.
Первая составляющая не является клиентами многоэтажки, и потому ориентированным на нее компаниям она может быть интересна только с точки зрения того, какие квартиры будут выбрасываться на вторичный рынок и создавать там дополнительное давление на спрос. С учетом факта, что коттеджи - это все-таки семейное жилье, а не место обитания одиночек, скорее всего, большей частью речь пойдет о двух-, трехкомнатных квартирах типовых планировок. Ныне их стоимость уже сопоставима с ценой загородной усадьбы экономкласса при большей площади и комфортности последней.
В отношении второй группы очевидно, что это, главным образом, самые необеспеченные горожане. Для них основным является ценовой фактор, конечная сумма, потому что зачастую покупка квартиры - сделка всей жизни, на которую копят или потом рассчитываются по ипотечным программам долгие годы. На первичном рынке определяющим моментом при покупке будет является возможность выбора схемы оплаты при преимуществе варианта с рассрочкой. Кроме того, спрос этой части клиентов станет смещаться на объекты низкой готовности, где есть возможность что-либо выиграть по цене. Исходя из неустойчивого финансового положения таких покупателей, к сожалению, возникнут дополнительные социальные риски люмпенизации отдельных территорий. В том числе по национальным признакам, особенно районов изношенного панельного жилья. Сбежавший в Россию от превратностей суверенитета житель Средней Азии или Закавказья в купленную на окраине хрущевку со временем перевезет всю свою немалую семью. А гетто всегда дополнительная и очень обременительная проблема для любого города.
Наиболее перспективные клиенты - безусловно, те, кто может себе позволить одновременно обладать двумя типами жилья. Помимо ориентированных на элитные квартиры состоятельных граждан, это достаточно многочисленный верхний средний класс. Вряд ли к нему принадлежит более четверти населения нашей страны, но с точки зрения важности для рынка многоэтажки - это наиболее значимая категория покупателей.
Для того чтобы грамотно спланировать строительство жилого дома, квартала, микрорайона, разумно не только знать, что ждет нас в будущем. Очень важно предварительно разработать маркетинговую концепцию, составной частью которой будет типовой портрет покупателя по различным сегментам спроса. И на этой основе спрогнозировать его с последующей проектной реализацией в наиболее востребованные варианты планировок.
Будет ли осуществлена презентованная государственная концепция в области жилищного строительства - вопрос спорный. Недавно отметивший юбилей бывший президент СССР Горбачев в свое время обещал каждой советской семье отдельную квартиру, а нынешний премьер-министр России - удвоение ВВП. Ни того, ни другого граждане так и не дождались. Но принимать во внимание планы "партии и правительства" все же стоит - кто знает, может, именно в этот раз все у них получится.