Ушедший в историю год стал золотым временем российской ипотеки. А сейчас мы в находимся в очевидном начале ее нисходящего тренда.
Об этом свидетельствуют основные макроэкономические индексы. Во-первых, постоянно падают темпы роста рынка жилищного кредитования. Так, в 2011-ом увеличение было двукратным. А вот по итогам первого полугодия 2012-го объемы ипотечной выдачи по сравнению с аналогичным периодом выросли на гораздо меньшие 57%. По 11 месяцам показатель на пятую часть скромнее - 44,7%. Еще хуже итоговые данные.
- Объем ипотечных кредитов на 40% вырос за год. Но, по-моему, нет, на 40 я, конечно, загнул,- признал в ходе пресс-конференции 21 декабря президент России Владимир Путин.
Но то, что темпы роста снижаются, еще полбеды. Беда в том, что к осени рынок жилищных ссуд впервые с 2007 года стал фиксировать периоды спадов. Так, в сентябре в целом по России выдано 87 млрд руб. кредитов. Это на 8 млрд. руб, или на 8,4% меньше, чем в августе! Далее падение, по крайней мере в ряде ключевых регионов, продолжилось. По данным Росреестра, к примеру, в Подмосковье за октябрь выдано ипотечных кредитов на 8,1% меньше, чем за сентябрь. Не обошла эта тенденция стороной и Енисейский край.
- По нашим оценкам, в октябре красноярский ипотечный рынок стал "остывать", - сообщил на прошедшем в ноябре круглом столе по ИЖС директор управления финансирования недвижимости Восточно-Сибирского Банка Сбербанка РФ Василий Васьков.
- Замедление объемов выдачи определяется ростом ставок и цен на жилье до уровня, при котором платежеспособный спрос насыщается, - так прокомментировала эту ситуацию начальник управления анализа АИЖК Анна Любимцева.
С агрессивной динамикой роста цен на недвижимость знаком любой примеряющийся к ее приобретению красноярец. Но ситуация с размерами платы за кредитные ресурсы в 2012 году также была отнюдь не радужной. Так, по данным ЦБ РФ, на конец 2011 года средняя ставка жилищных ссуд составляла 11,6%, что является минимальной величиной за всю историю новейшей российской ипотеки. А затем месяц от месяца она постоянно росла. В январе 2012 это 11,7%. В феврале - 11,9%. В марте - 12%. В апреле - 12,1%. В июне 12,2%, в июле 12,3%, в октябре 12,4%, в ноябре 12,5%. По состоянию на декабрь уже 12,6%, что означает возвращение к тарифам двухлетней давности. И увеличение на целый процентный пункт менее чем за год.
Однако еще осенью в ряде кредитных учреждений плата по жилищным ссудам превысила "психологический" уровень в 13%. Так, к примеру, в конце ноября ЮниКредит Банк сообщил, что повышает стоимость рублевых займов на покупку квартиры до 13,5%.
При этом еще пару месяцев назад старший вице-президент ВТБ24 Андрей Осипов утверждал, что "предпосылок для роста ставок по ипотеке до 13,5%, с моей точки зрения, нет".
- Рост свыше уровня 13% маловероятен: люди просто перестанут брать ипотеку, - заявил представитель руководства одного из ведущих российских банков.
Как мы видим, прогнозы даже основных игроков рынка излишне оптимистичны, а ситуация развивается по наиболее мрачному сценарию.
Однако мало того, что идет неудержимое удорожание кредитов. Перманентно ухудшаются и прочие значимые условия получения жилищных ссуд. К примеру, постоянно растет средний размер первоначального взноса. Причины ужесточения банковских требований понятны. Ведь, чем ниже первый платеж, тем больше вероятность банкротства заемщика. По статистике АИЖК, среди кредитов, выданных с первоначальным взносом до 10%, в дефолт уходит чуть ли не каждый четвертый. А вот если взнос составлял 30%, вероятность дефолта снижается более чем двукратно. В такой ситуации невозвратными становятся не более 12% заимствований. При этом практика показывает, что, как правило, при кредите, превышающем 60% от стоимости недвижимости, средств от реализации ипотечной недвижимости недостаточно для покрытия задолженности.
- В такой ситуации после взыскания квартиры заемщик все равно остается с колоссальным долгом, - свидетельствует гендиректор страховой компании АИЖК Андрей Языков. А в балансе банка остается финансовая прореха соответствующих размеров.
Проблема в верхах
Основная причина как недостатка денежных средств, так их дороговизны - базовые основы эмиссионно-кредитного функционирования России, когда выпуск в обращение ликвидности определяется наличием в закромах Центробанка запасов иностранной валюты. Более подробно об этом мы писали в статье "Госбанк России как агент зарубежного влияния" в 444 номере нашей газеты. А результатом недостаточного для функционирования национальной экономики финансирования стала ситуация, когда наши банки вынуждены осуществлять массовые займы за границей. Однако с прошлого года как европейские, так американские финансовые учреждения стали закрывать лимиты кредитования России. В частности, это привело к тому, что объемы ипотеки в русских дочках зарубежных банков в 2012 году, несмотря на общий рост рынка, серьезно снизились К примеру, в Абсолют-банке и Райффайзенбанке объем жилищных ссуд сократился соответственно на 21 и 17%, в Росевробанке - на 6% и так далее.
Позиция иностранцев понятна: только в этом году странам ЕС предстоит рефинансирование долгов и выплата процентов по ним на сумму более триллиона долларов. Плюс к этому необходимость новых займов для погашения огромных дефицитов бюджетов, существующих практически во всех государствах Европы. Еще более серьезную сумму придется занимать США. Своя рубашка ближе к телу. Именно по этой причине зарубежные банки предпочитают вкладываться в национальные долговые инструменты и выводят денежные ресурсы из нашей страны.
В такой ситуации российские кредитные учреждения начали естественную борьбу за вкладчиков, что вызвало серьезный рост депозитных ставок.
- И если нет иных рыночных инструментов фондирования ипотеки, помимо депозитов, а ликвидность для банков дорогая, это отражается на стоимости жилищных ссуд, - делает закономерное заключение начальник отдела развития ипотечного кредитования Райффайзенбанка Анастасия Перегримова.
Отметим, что в нашей стране ситуация в сфере ипотеки главным и основополагающим образом зависит от решений, принмаемых в правительстве и администрации Президента. По экспертной оценке, на три ведущих госбанка ("Сбер", ВТБ24 и Газпромбанк) приходится почти две трети всех выданных жилищных ссуд, а с учетом вложений по программам АИЖК и других банков с госучастием доля государства может доходить до 75-80%.
Принимаемые же в последнее время в верхах решения отнюдь не способствуют ни росту объемов ипотеки, ни снижению тягот ее выплат. А ведь в тех же Соединенных Штатах, несмотря на постоянный рост суверенного долга страны и прочие проблемы, средняя годовая ставка ипотеки остается на приемлемом для населения уровне в 3,5% годовых, что во многом определяется политикой руководства этой страны. У нас же все ограничивается разговорами, не имеющими никакого отношения к реальности.
- Конечно, ипотека остается недоступной для людей со средними доходами, - заявил 21 декабря Владимир Путин, - и нам, разумеется, нужно дальше понижать ставку ипотечных кредитов, продолжать субсидировать ставки по кредитам, создавать региональные программы.
Ну и где это снижение, субсидирование и регионые программы? Пока все идет в абсолютном противоположном декларациям властей направлении.
Нерадостное будущее.
По мнению практически всех участников рынка и экспертов, дальнейшего увеличения ипотечных ставок с ужесточением условий выдачи ссуд нашей стране не избежать.
- В начале 2013 года стоит ожидать роста ставок еще на 0,5%, - уверен председатель правления DeltaCredit Сергей Озеров.
- Что касается этого вопроса, то общая тенденция не в пользу ипотеки, - поддерживает коллегу президент Европейского трастового банка Андрей Крысин. - Разогрев розничного рынка толкает ставки вверх, их рост будет продолжаться.
- Доступность ипотечных кредитов продолжит снижаться: ускорение инфляции спровоцирует новое удорожание ипотеки, - согласен с банкирами заместитель руководителя отдела рейтингов кредитных институтов "Эксперт РА" Михаил Доронкин.
- Именно сейчас она (инфляция - редакция ) начинает ускоряться, и этот процесс будет длиться весь первый квартал, - уточняет стратег по долговым финансовым рынкам БКС Дмитрий Дорофеев.
- Из-за ожидания очередного кризиса ухудшилась ликвидность на межбанковском рынке, - выявляет еще одну причину удорожания денег Екатерина Базилевская из Абсолют-банка.
В дополнение к этим проблемам для того, чтобы стимулировать банки поддерживать качество портфелей, АИЖК совместно с ЦБ работают над требованиями по резервированию ипотечных кредитов. Это еще один фактор, который неминуемо повлечет увеличение стоимости заимствований. Причем не единственный. К еще большему удорожанию ипотеки может привести принятие рассматриваемых ныне поправок в Гражданский кодекс - в частности, об обязательном нотариальном заверении ипотечных сделок и о квалификации закладной как ордерной ценной бумаги. Все это, как минимум, означает увеличение операционных издержек, которые будут переложены на заемщиков.
Результатом всего перечисленного будет то, что для десятков миллионов российских семей, имеющих потребность в жилье, но не готовых подписываться на ныне существующие и кабальные по меркам развитых стран условия ипотеки, в 2013 году ситуация изменится разве что к худшему.
- Объем выдачи ипотечных кредитов в России в 2013 г. не превысит уровень этого года, - такой пессимистичный вывод сделал гендиректор АИЖК Александр Семеняка на Финансовом форуме "Ведомостей".
- Количество домохозяйств, которые смогут воспользоваться ипотечным кредитом, по сравнению с этим годом не вырастет, - согласен с этой оценкой Сергей Озеров.
- Рост на 50% в год - это ненормально, - попыталась внести позитивную ноту в эти суждения руководитель аналитического центра АИЖК Анна Любимцева, - мы ожидаем определенную стагнацию, и это хорошо: высокие темпы выдачи означают уход в сабпрайм-сегмент (выдачу более рискованных ссуд. - редакция) и, соответственно, надувание пузыря на ипотечном рынке...
И остается только порадоваться за людей, умеющих находить светлые стороны даже в самой тяжелой ситуации. Похоже, все свои личные желания банкиры и российские власти давно реализовали. А до проблем большинства российских граждан им просто нет дела...
Анекдот-посткриптум:
Разговор пессимиста и оптимиста:
- Все самое хорошее уже позади.
- Нет, все самое плохое еще впереди.
Врезка
"Рост ставок по ипотеке притормозит рынок уже в начале 2013 года" (Михаил Доронкин)