Все равно совьется в петлю. Это относится и к ценам на жилье в период кризиса. Восходящий тренд неминуемо сменится падением.
Собственно говоря, если верить данным госстатистики, в 2013 году по крайней мере на неконтролируемом застройщиками вторичном рынке это уже произошло. Средняя цена "квадрата" в декабре 2013-го по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года здесь снизилась на 3%, с 51047 до 49578 рублей (Таблица динамики цен в статье этого номера "Началось"). Недалеко и до перелома ситуации на первичном рынке. Предпосылки для этого очевидны. Они ровно те же, что и в предыдущий кризис - снижение эфффективности работы национального хозяйства с переходом его в период спада. Что полностью признано на самых высоких уровнях.
Так, первый заместитель председателя ЦБ Ксения Юдаева заявила, что в России уже можно говорить о начале стагфляции.
- То есть об резком замедлении экономического роста, сопровождающимся при этом всплеском инфляции, - пояснила высокопоставленный банкир.
С ее мнением солидаризовался глава Минэкономразвития Алексей Улюкаев. По его словам, если раньше российская экономика росла быстрее мировой, то сейчас наоборот - мы серьезно отстаем.
- И в ближайшие два года, а то и дольше, вряд ли сумеем ускориться, - резюмировал главный экономист страны.
Более того, в послании Федеральному собранию 12 декабря Владимир Путин заявил, что замедление темпов роста экономики России носит не внешний, а внутренний характер. А председатель правительства Дмитрий Медведев призвал готовиться к непростым временам. Скорее всего, они уже начались. Так, по оценке исследовательского центра "Ромир", уже в 2013-ом "у российских потребителей, обладающих средними доходами, реальные расходы за год снизились почти на 12% с учетом инфляции". Причем пятая часть этого падения пришлась на заключительный месяц года - декабрь, то есть темпы снижения жизненного уровня населения ускорились. А у потребителей с уровнем дохода выше среднего, по сути главной целевой аудитории на рынке жилья, повседневное реальное потребление в декабре 2013 года упало еще больше - на 3-3,5%. В текущем году все эти тенденции только ускорятся.
А если у людей не будет хватать средств на товары повседневнего спроса, приобретение недвижимости тем более будет отложено на очень долгие срока. Помимо тех, кто покупал жилье для себя, постепенно будет исчезать и так называемый "инвестиционный" сектор потребителей. Поскольку по прошлому кризису все помнят, что цены на недвижимость в период рецессии значительно, на четверть и более, снижаются. В отличие от вложений в валюту или "золотой" стандарт. А приобретение квартир с целью сдачи их в аренду - с учетом коммунальных, налоговых и прочих обремений - приносит доход в полтора раза меньше, чем простое размещение аналогичной суммы даже на рублевых депозитах.
То есть, по сути, снижение спроса будет происходить по обоим главным сегментам покупателей. И оно уже началось, чему в немалой степени способствовало экстремальное, на 15-20%, падение с начала года курса рубля к мировым валютам. В результате чего "инвесторы" в массовом порядке переориентировались с "квадратов" на евро и доллары.
Ситуация усугубляется тем, что предложение жилья, напротив, увеличивается. Застройщики вводят все больше квартир, коттеджей, таунхаусов и так далее. Более того, по предварительным данным, за январь ввод жилья по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в нашем крае вырос в 1,4 раза! Увеличение "размаха ножниц" между растущим предложением и сокращающимся платежным спросом неминуемо приведет к значительному увеличению срока экспозиции квартир. И тому, что остро нуждающиеся в деньгах строители (подробнее о финансовом положении отрасли в статье "Началось") будут вынуждены - для предотвращения банкротств - "сбрасывать" цены на свою продукцию. По той простой причине, что то, кто этого не сделает, просто вообще ничего не сможет продать.
Еще более усугубляет положение госполитика по стимулированию строительства жилья экономкласса стоимостью не более 37 700 рублей за кв. метр. В настоящее время решается вопрос о возведении первого подобного микрорайона в районе ул. Стасовой г. Красноярска. Предварительно речь идет о строительстве дюжины многоэтажек общей емкостью в две тысячи квартир. Понятно, что реализация этого проекта ровно на столько же сократит спрос на "свободном" рынке. Более того, покупатели, имеющие хоть какие-то шансы попасть в госпрограмму, будут стремится это сделать и также не станут интересоваться жильем стоимостью более 40 тысяч рублей за квадрат. Подчеркнем - в планах нашего регионального правительства, как отметила заместитель краевого министра строительства и архитектуры Татьяна Василовская, ввод к 2017 году 150 тыс. кв. м жилья стомостью не более 37,7 тысяч рублей за метр. Очевидно, что все это послужит дополнительным, вполне возможно, и "нокаутирующим" ударом для нынешней ценовой ситуации на жилищном рынке.
Конечно, у того же государства имеется достаточно ресурсов для смягчения ситуации. И многие из них используются. Так, Сбербанк на текущий год закладывает прирост ипотечного портфеля в 1,4 раза. По сути, давая возможность населению при приобретении жилья все больше переориентироваться с собственных средств на заемные. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, в свою очередь, намеревается снижать ставки по ипотеке. Определенную поддержку рынку окажет и оживление региональной экономики в связи с проведением Универсиады. Однако факторов, способствующих падению цены квадратного метра, больше и они гораздо весомее. Потому этот процесс, начавшийся в 2013 году на вторичном рынке, в текущем году неминуемо распространится и на первичный. Причем, вполне возможно, уже этой весной.
Врезка: Банковские вклады горят как обычная бумага, а кредиты - как рукописи...
Анекдоты в тему
Взять ипотеку - это как не мыть посуду с месяц. Удовольствие уже получено и давно забыто, а посуду ещё мыть, и мыть, и мыть...
Предлагается дополнить УК РФ следующими видами наказания: ипотека с автокредитом, ипотека с конфискацией, пожизненная ипотека без права досрочного погашения.