Некрасов Юрий Валентинович : другие произведения.

Швейцарская недвижимость

Самиздат: [Регистрация] [Найти] [Рейтинги] [Обсуждения] [Новинки] [Обзоры] [Помощь|Техвопросы]
Ссылки:
 Ваша оценка:
  • Аннотация:
    Национального рынка недвижимости, даже ограниченного, в Швейцарии не существует. В статье дается характеристика швейцарской недвижимости, описываются ограничения для российских инвесторов в её приобретении и рассказывается, что делают в таких условиях российские инвесторы.

  

лого1 [Моэн]
14.07.2008, N128 (2150)

лого2 [Моэн]

НЕДВИЖИМОСТЬ

июль 2008

СТЕНЫ БИЗНЕСА

   Национального рынка недвижимости, даже ограниченного, в Швейцарии не существует.
В статье дается характеристика швейцарской недвижимости, описываются ограничения для российских инвесторов в её приобретении и рассказывается, что делают в таких условиях российские инвесторы.
   Напечатана c сокращениями в приложении к газете Ведомости N128 (2150) "Недвижимость. Стены бизнеса" под названием "Доходное место: Покорить Альпы".
   Текст без таблиц и иллюстраций можно увидеть http://www.vedomosti.ru/newspaper/article.shtml?2008/07/14/154731
Статью также опубликовали издания:
Аналитический центр Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU
   http://www.irn.ru/articles/15630.html
   журнал Московской Ассоциации Риэлторов Квадрум Недвижимость Зарубежом:
   http://www.kvadroom.ru/statei/article.phtml?a_id=3367
и многие другие
  

Юрий Валентинович Некрасов

  

ШВЕЙЦАРСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

   Инвесторы всего мира стремятся обзавестись недвижимостью в Швейцарии. Основная причина - желание иметь надежные и ликвидные (только не для россиян) активы, престиж обладания кусочком Швейцарии. Доходность отступает на второй план, хотя при правильном выборе вида и района недвижимости можно недурно заработать. Но на пути иностранных инвесторов, как огнедышащий дракон, стоит закон, запрещающий иностранцам приобретение недвижимости. В течение последних пятидесяти лет он менял содержание, название, но успешно выполнял свою цель: "предотвратить захват иностранцами швейцарской земли" В своей последней ипостаси он получил неофициальное название Закон Коллера (Lex Koller), и российским инвесторам его надо всегда иметь в виду.
   Немного географии и юриспруденции.
   Швейцария (полное название Швейцарская Конфедерация - La Confederation Helvetique - CH) - очень маленькая страна с небольшим населением. Её площадь составляет 41 290 кв. км. - на 4 510 кв. км. меньше Московской области. Причем, более 60% площади покрыто Альпами, а около 4% находится на дне озёр и рек. Население 6 628 тыс. чел. - 64 % населения Москвы. 20,3% населения Швейцарии составляют иностранцы. Поэтому понятна причина появление закона Коллера.
   Швейцария, несмотря на название, -- федеративная республика. Субъектами федерации являются 26 кантонов, состоящих из 2 900 коммун. Каждый кантон имеет свою конституцию, законы, а коммуны свои правила, но их права ограничены федеральной конституцией. В ведении федеральных властей находятся вопросы войны и мира, внешних отношений, армии, железных дорог, связи, денежной эмиссии, утверждение федерального бюджета и т. д.
   Рис 1 [Моэн]
   Законодательная власть принадлежит двухпалатному парламенту - Союзному собранию, состоящему из Национального совета и Совета кантонов (Палаты равноправные). Все законы, принятые парламентом, могут быть утверждены или отвергнуты на всенародном (факультативном) референдуме. Исполнительной властью является Федеральный совет (правительство), состоящее из 7 членов, каждый из которых возглавляет один из департаментов (министерств). Глава страны -- президент, избираемый каждый год по принципу ротации из числа членов Федерального совета. Члены Федерального совета избираются на совместном заседании обеих палат парламента.
   Официальные языки: немецкий (на нем говорит 70% коренного населения), французский (- 20 % коренного населения), итальянский (- 10 % коренного населения),
ретророманский (незначительная часть населения, сосредоточенная в кантоне Граубюнден). Государственные - первые три.
   Законодательство Швейцарии делит иностранцев на два сорта: первый и второй. К первому - относятся граждане государств - членов Европейского союза - ЕС / Европейской ассоциации свободной торговли - ЕАСТ, ко второму - все остальные, включая россиян. Иностранцы второго сорта ограничены в пребывании в Швейцарии, получении права на коммерческую деятельность, получение работы, приобретению недвижимости и многим другим, не относящимся к предмету данной статьи. Правда, иностранец второго сорта может получить бессрочное разрешение на домашнее обустройство (autorisation d'etablissement/Niederlassungsbewilligung) и тогда он будет уравнен в правах с коренными жителями. Вид на жительство (l'autorisation de sejour) может быть выдан иностранцу второго сорта (в пределах лимита, установленного Федеральным советом) на срок более года, с возможностью продления. Даже швейцарские компании с 30% участием в капитале иностранцев 2 сорта не имеют права на приобретение недвижимости. Вышеизложенное делает невозможным существование в Швейцарии свободного рынка недвижимости, т.к. к нему допущены немногие.
   Закон Коллера
   Рис 2 [Моэн]
   Федеральный закон о приобретении недвижимого имущества иностранцами от
16 декабря 1983 г. (Loi federale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes a l'etranger - LFAIE du 16 decembre 1983) требует, "чтобы иностранцы" получали разрешение от соответствующих кантональных и федеральных властей перед закупкой недвижимого имущества в Швейцарии. Т.к. оснований для такого разрешения быть не может, то оно исключено. Закон был принят в результате всенародного референдума.
   Под юрисдикцию закона не попадают иностранцы 1 сорта и обладатели разрешения на домашнее обустройство. Обладатели вида на жительство могут без разрешения приобретать жилую недвижимость только для использования её как основное место жительства (сдача в аренду не разрешается). Кроме того, площадь купленной земли, не должна превосходить необходимой потребности. Компетентные кантональные власти принимают специальное решение для участков более 30 соток. Когда покупатель меняет место своего жительства, он может использовать остающееся жилье, как считает целесообразным:
продать его
продолжать использовать его как вторичное жилье или жилье в отпускное время
арендовать его третьим лицам.
   Даже если человек покупает новый дом в новом месте жительства, он не обязан продавать старое жилье.
   На вопрос, какую недвижимость может приобрести россиянин без разрешений, известный юрист из Цюриха, специализирующийся на недвижимости и иммиграционном праве, д-р Михаэль А. Меер (Dr. Michael A. Meer) ответил: "Россияне могут только обращаться за разрешением приобрести жилую недвижимость для использования в отпускное время в 17 кантонах из 26, a в этих кантонах только в выделенных для этой цели коммунах. С другой стороны, при соблюдении определенных условий россияне могут приобретать коммерческую недвижимость".
   Исходя из возможностей россиян, рассмотрим положения закона Коллера о жилье иностранцев в отпускное время и возможности приобретения ими коммерческой недвижимости без разрешения.
   Жилье иностранцев в отпускное время
   Рис 3 [Моэн]
   По закону жилье иностранцев в отпускное время можно приобрести только в пределах квот, выделенных Федеральным советом кантонам. Кантоны не должны обязательно использовать всю квоту, они могут вообще её блокировать, назначать к продаже недвижимость определенной этажности и вида в определенных коммунах. Максимальный размер жилого помещения не должен превышать 200 кв. м., а участка - 10 соток. Владелец - иностранец может проживать в своей недвижимости только ограниченное время - до 3 месяцев году, при неблагоприятном здоровье и разрешении властей - до 6 месяцев. Хотя "изредка" он может сдавать в аренду свою недвижимость, что такое "изредка" трактуется властями. В случае использования недвижимости не по назначению, владельца - иностранца могут вынудить её продать. Сам владелец - иностранец может продать свою недвижимость только через 10 лет, в некоторых кантонах через пять.
   Д-р Меер любезно проинформировал о размерах квот на 2008 г., предоставленных Федеральным советом кантонам, разрешающих продажу жилой недвижимости, используемой иностранцами в отпускное время. Размер квоты от площади кантона не зависят, Федеральный совет руководствуется иными принципами. Основной принцип выделения квот привлекать туристов в места, где нет проторенных дорог, и в известные курорты. Квоты приведены в таблице ниже.

Таблица 1

   Распределение квот между кантонами на 2008 г.

Кантон

Доля кантона в общей площади страны (%)

Размер квоты
(в количестве разрешений на покупку)

   Цюрих (Zurich)

4,14

140

   Берн (Bern)

14,38

0

   Люцерн (Luzern)

3,65

50

   Ури (Uri)

2,68

20

   Швиц (Schwyz)

2,19

50

   Обвальден (Obwalden)

1,22

20

   Нидвальден (Nidwalden)

0,73

20

   Гларус (Glarus)

1,71

20

   Цуг (Zug)

0,49

0

   Фрибур (Fribourg)

4,14

50

   Золотурн (Solothurn)

1,95

0

   Базель-Штадт (Basel-Stadt)1

0,10

0

   Базель-Ланд (Basel-Land)1

0,97

0

   Шаффгаузен (Schaffhausen)

0,73

20

   Аппенцелль -- Ауссерроден (Appenzell-Ausserrhoden)

0,49

20

   Аппенцелль -- Иннерроден (Appenzell-Innerrhoden)1

0,49

0

   Санкт-Галлен (St. Gallen)

4,87

45

   Граубюнден (Graubunden)

17,30

290

   Ааргау (Aargau)

3,41

0

   Тургау (Thurgau)

2,44

0

   Тичино (Ticino)

6,82

195

   Во (Vaud)

7,80

175

   Вале (Valais)

12,67

330

   Нёвшатель (Neuchatel)

1,95

35

   Женева (Geneve)

0,73

0

   Юра (Jura)

1,95

20

   Итого

100,00

1500

   Процедура приобретения жилья иностранцев в отпускное время должна строго соблюдаться. Сначала с продавцом заключается предварительный контракт с участием нотариуса. Контракт действует в течение месяца. В это время иностранный покупатель получает разрешения в компетентных органах кантона.
   Закон определяет причины отказа покупателю с предварительным контрактом:
а) недвижимость служит для помещения капиталов, которого закон Коллера не разрешает;
б) площадь недвижимости превосходит нормы; в) покупатель пытался обойти закон;
г) близкие родственники покупателя уже владеют недвижимостью этого рода в Швейцарии; ... е) приобретение противоречит высшим интересам страны (Статья 12 закона).
   Последнему пункту невозможно возразить, поэтому отказ может получить любой.
   Кантональные законы и степень реализации квот в каждом кантоне различна. В целом по стране квоты не выбраны, по многим причинам: нежеланию кантонов, отсутствию покупателей и т.п. Однако, как сообщает земельная инспекция кантона Во, в некоторых кантонах, кантон Во в том числе, очередь претендентов растянулась на три года.
   Разброс цен на жилье иностранцев в отпускное время колоссальный: там, где стоят очереди, кв. м стоит от 5 до 11 тыс. евро, а в отдельных случаях 25 тыс. евро. там, где идет реклама даже в российских СМИ, - 3 - 3,5 тыс. евро за "квадрат". Говорить о какой-то статистике цен при отсутствии свободного рынка на базе одной тысячи продаж в год разнородной недвижимости, наверное, нецелесообразно.
   Коммерческая недвижимость
   Согласно статье 2, параграфа 2, закон Коллера не требует разрешения на приобретение недвижимого имущества с целью создания постоянно действующего предприятия для производства и распределения товаров или услуг, либо другого типа коммерческого бизнеса, мастерских, цехов, юридических бюро, врачебных кабинетов и др. Развитие туризма - приоритетная область.
   Иностранец может приобрести коммерческую недвижимость как простое капиталовложение и сдать его в аренду при условии, что она будет использоваться, как постоянно действующее предприятие, риэлторская деятельность и купля - продажа недвижимости сюда не входят. Кроме того, участие иностранных инвесторов в деловых предприятиях не требует разрешения, даже если эти предприятия имеют в своих активах значительное количество земли.
   С другой стороны, приобретение недвижимого имущества для строительства, сдачу в аренду жилых помещений или торговли с использованием приобретенной недвижимости требует предшествующего разрешения, но т.к. оснований для такого разрешения быть не может, то оно исключено. Жилая недвижимость, которая используется как гостиница, считается постоянно действующим предприятием, и поэтому такая недвижимость может быть приобретена иностранцем или построена без разрешения.
   При условии обустройства резервной земли в кратчайшие сроки, без разрешения может быть приобретено до одной третей земли, находящейся в резерве. Компетентные кантональные власти разрешают, в определенных случаях, приобретение большего количества резервной земли.
   Чудо-инвесторы и их проекты
   Количество чудо-инвесторов нам не известно. Имя им - легион
   Но на слуху два крупных и известных российских предпринимателя, которые, пользуясь положениями закона Коллера о постоянно действующем предприятии, независимо друг от друга начали два проекта, приобретя два важных объекта швейцарской недвижимости.
   Один чудо-инвестор - Сергей Юрьевич Полонский родился 1 декабря 1972 года в Санкт-Петербурге, строит самое высокое здание в Европе - башню "Федерация", владелец MIRAX GROUP, имеющей многочисленные проекты в России и за рубежом, а сейчас в Швейцарии - проект Le Village Royal (Царское село).
   Представлять другого можно только кратко. Уж очень у него насыщенная биография. Александр Евгеньевич Лебедев родился16 декабря 1959 года в Москве, заслуженный мастер спорта, подполковник запаса Службы внешней разведки, доктор экономических наук, бывший Депутат Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации, и, наконец, Председатель Совета Директоров ЗАО Национальная Резервная Корпорация. Возглавляемый им Холдинг, суммарные активы которого превышают 2 млрд. долларов, купил в швейцарском городе Люцерн на аукционе старинный отель Chateau Guetsch (Замок Гютш).
   Ещё один чудо-инвестор выпадает из этого ряда, во-первых, потому, что сведения об его инвестициях взяты из публикаций швейцарских газет Le Temps (на французском языке) и Blick (на немецком языке), которые не были подтверждены официальными источниками, во-вторых, его проект полностью противоречит Закону Коллера, но не упомянуть о нём нельзя. Это - второй президент России Владимир Владимирович Путин, приглядевший себе небольшое
(4,5 га) поместье "La Chatelaine" ("Хозяйка замка") на берегу Невшательского озера.
   Le Village Royal
   Горнолыжный курорт Le Village Royal расположится в местечке Аминана (коммуна Моленс, кантон Вале) на "солнечном балконе", так называют плато, обращенные к югу. С этого балкона на высоте 1 450 метров открывается потрясающая панорама альпийских вершин от Маттерхорна до Монблана. Снежный покров здесь лежит с декабря по апрель.
   Общая площадь участка проекта составляет порядка 12 га, площадь застройки - 9 га. На этой площади расположится 8 башен высотой от 10 до 13 этажей, где будет 220 апартаментов площадью от 80 до 200 кв. м. Каждый - с видом на долину и горные вершины. Здесь же - отель общей площадью 45 тысяч кв. м, рассчитанный на 400-500 номеров и 35-45 отдельно стоящих шале, площадью около 300 кв. м. каждый.
   На территории курорта будут оборудованы горнолыжные трассы мирового уровня.
   Для обеспечения круглогодичного функционирования курорта здесь будет построен фитнес-центр, бассейн с подогреваемой водой и каток с искусственным льдом, конюшня и магазины. Мало того, ночной клуб, боулинг и керлинг - центры, театрально-развлекательный комплекс - амфитеатр вместимостью примерно 500 человек надежно избавят от скуки посетителей курорта.
   Водные процедуры обеспечат несколько видов клиник SPA -- классическая швейцарская, японская и американская. Лошади найдут здесь единственное место в мире, где смогут пройти водные процедуры.
   В настоящее время Mirax Group завершила юридическую реструктуризацию, в результате которой все активы группы были консолидированы в зарегистрированной в Голландии компании Mirax Group Holding BV., которая инвестирует в проект до 400 млн. швейцарских франков (около 245 млн. евро). Начало строительства 2008 г. Конец - 2011 г.
   Несмотря, на поддержку проекта властями коммуны и кантона, среди постоянных жителей существует оппозиция против российского присутствия и высотной застройки Альп.
   Chateau Guetsch
   Рис 4 [Моэн]
   Уже более века возвышается на лесистом холме над швейцарским городом Люцерн и озером, носящим то же имя, фантастический замок Chateau Guetsch (Замок Гютш). Большую часть своей жизни он служит шикарным отелем для очень именитых гостей этого богатого достопримечательностями города. Их доставляет к входу в отель специальный фуникулер.
28 "именных" номеров предлагают своим гостям пышную роскошь и незабываемые виды на город Люцерн, озеро и окружающие их горы. А гурманам предлагает изощренные блюда и утонченные вина ресторан с панорамным видом. Отель и ресторан уже в течение большого времени имеют своих почитателей и постоянных клиентов.
   Однако с 2003 года отель пустовал. В 2005 году замок получил за долги швейцарский банк UBS, а в конце 2007 г. в результате проведения аукциона его приобрела контролируемая Лебедевым Национальная Резервная Корпорация за 14,5 млн. долларов (цена объявлена покупателем только в Москве).
   Для реконструкции замка и последующей его эксплуатации в качестве отеля - люкс было учреждено акционерное общество Chateau Guetsch Immobilien AG, являющейся дочерней структурой Национальной Резервной Корпорации (НРК). В 2008 году запланировано открытие сначала ресторана с панорамным видом на Люцерн (июнь), а затем после реконструкции и отеля целиком. По словам представителя нового владельца - "Chateau Guetsch" вновь станет бриллиантом среди швейцарских отелей.
   К данному проекту отношение местного населения было неоднозначным. Во время проведения интернет-голосования "Русские покупают "Chateau Guetsch" - считаете это хорошо?" звучали высказывания: "Так дальше не может продолжаться", "Конец франку - переходим на рубль..." и множество других очень похожих. Но были и довольные скорым открытием отеля и привлечением русских туристов в Люцерн. После ремонта и значительной модернизации новые владельцы решили открыть для публики фуникулер, принадлежащий отелю.
   Описания проектов "Chateau Guetsch" и "Le Village Royal" было представлено их владельцам через их службы PR. Никаких замечаний не последовало.
   La Chatelaine
   "Хозяйка замка" - так переводится на русский язык название поместья, которое собирается купить, по публикациям двух швейцарских газет, второй президент России Владимир Владимирович Путин.
   Поместье находится на берегу Невшательского озера в коммуне Глетеренс (Gletterens) кантона Фрибур вблизи действующей реконструкции поселения земледельцев, живших здесь 5000 лет назад.
   В середине участка площадью 4,5 га стоит строение, полезная площадь которого 15 тыс. кв. м. Все поместье напоминает форт, способный выдержать длительную осаду и ядерную бомбардировку. Его высокие и широкие стены из тесаного камня с бронированными воротами, ведущими прямо в подземный гараж, надежно защищают обитателей поместья от любопытных глаз и несанкционированных посещений. Вертолетная площадка на крыше дома обеспечивает и прием дорогих гостей, и срочную эвакуацию. Поместье и его здание окружено камерами наблюдения, передающими изображение на мониторы в каждую комнату, не исключая роскошную спальню.
   Расходы на сооружение этого произведения фортификационного искусства составили
26 млн. швейцарских франков (свыше 16 млн. евро).
   По данным швейцарской газеты Blick, переговоры о продаже объекта Владимиру Путину будут вестись между одним из родственников российского президента и швейцарским банком, который взял на себя контакты с владельцами поместья и властями. На запросы ни Blick, ни Le Temps не ответили. Здесь - или очень деликатная сделка, или трюк привлечь туристов в коммуну Глетеренс.
   Выживет ли Закон Коллера?
   Швейцарское правительство часто критикуют зарубежные страны то за номерные счета, то за удержание средств жертв геноцида еврейского народа, то за отсутствие свободного рынка недвижимости. У правительства уже выработался иммунитет на критику и тактика действий по ослаблению или исключению критики в свой адрес. Но основное направление деятельности правительства сохранять статус-кво.
   Понимая, что Закон Коллера является красной тряпкой для быка, представляющего ЕС, ЕАСТ и другие международные организации, отдельные страны и граждан иностранного происхождения, правительство регулярно вносит в парламент предложения о смягчении Закона Коллера и его отмене. Мало того, оно делает заявления, что к 2010 Закон будет отменен.
   В то же время парламентарии регулярно отвергают наиболее радикальные предложения правительства, среди населения имеется лица и организации, выступающие за сохранение целей закона. В декабре прошлого года организация "Helvetia Nostra" (Наша Швейцария) выступила с инициативой "Спасти швейцарскую землю". В марте с.г. Парламент вернул правительству на доработку предложение о Законе Коллера. Парламент рекомендовал не возвращаться к вопросу, пока в закон об обустройстве территории (la loi sur l'amenagement du territoire (LAT)) не будут внесены положения, обязывающие кантоны и коммуны разработать законодательство и механизмы, регулирующие соотношения между количеством жилых помещений, выполняющих роли основного места жительства и вторичного жилья. Закон должен предотвратить спекуляцию недвижимостью. На это отводится не менее трех лет. В сочетании с Законом об иностранцах от 16.12.2005 г. эти рекомендации переносят всю ответственность за приобретение недвижимости иностранцами с федерального уровня на кантональный.
   Итак, в течение до 2010 года, а может быть и позднее, Закон Коллера будет действовать в полную силу. Поэтому прогнозы СМИ, в том числе и российских, о появлении свободного рынка жилья в Швейцарии в ближайшем будущем лишены оснований.
   В случае передачи полномочий о приобретении недвижимости иностранцами с федерального уровня на кантональный, то, по мнению юриста из Цюриха д-ра Михаэля А. Меера и Оскара Прието, риэлтора из кантона Во, ситуация вряд ли изменится в лучшую сторону для иностранцев.
   Ограниченный рынок швейцарской недвижимости
   Национального рынка недвижимости, даже ограниченного, в Швейцарии не существует.
Во-первых, Закон Коллера не допускает до швейцарской недвижимости большинство потенциальных покупателей;
во-вторых, помимо федеральных законов, существуют законы кантональные, регулирующие сделки с недвижимостью, налоги на недвижимость и отношение к владельцам недвижимости;
в-третьих, в культурном плане кантоны разнятся не только языком, но своими обычаями, практикой деловой жизни.
   Что можно в одном кантоне, под строжайшем запретом - в другом. Но какие-то общие характеристики недвижимости вывести можно.
   Например, замедленный рост цен на жилую недвижимость, по сравнению с соседними европейскими странами, не говоря уже о мировых чемпионах роста цен на недвижимость. Сейчас средний рост цен на жилую недвижимость не превышает 3,75 % в год, когда в соседней Франции он достигает до 16 %
   Швейцарский национальный банк (ШНБ) постоянно следит за состоянием цен на недвижимость. Недавно он заявил, что в настоящее время нет предпосылок для возникновения спекуляции недвижимостью или других факторов, отрицательно влияющих на экономику страны. Хотя председатель правления ШНБ Жан-Пьер Рот (Jean-Pierre Roth) утверждает, что быстро растущая иммиграция в Швейцарию кадров с высокой квалификацией может существенно взвинтить цены на жилую недвижимость.
   Доходы от жилой недвижимости скорее низки по сравнению с другими странами - от 3,5% от стоимости сдаваемой в аренду недвижимости до 5%. Высший показатель относится к таким городам, как Женева и Цюрих.
   Зато доходы от жилой недвижимости облагаются крупными налогами в федеральный, кантональный и коммунальный бюджеты. Размеры ставок налогов помещены в таблице ниже.

Таблица 2

   Кумулятивные ставки налогов на доход, полученные от недвижимости
   Месячный доход в евро
   1 500
   6 000
   12 000
   Кумулятивные ставки налогов в % от доходов
   48,6%
   53,2%
   54,5%
   Источник: Прайс Ватерхаус Куперс
   Доходы от прироста стоимости недвижимости при продаже жилья не облагаются федеральным налогом, коммерческая недвижимость облагается по ставкам налогов на корпоративный доход. На кантональном и коммунальном уровне облагается прогрессивным налогом доходы от прироста стоимости всей недвижимости. Чем дольше находилась в собственности недвижимость, тем меньше ставка налога. Стандартная ставка колеблется от 25 до 50 % в зависимости от кантона и коммуны при сроках обладания недвижимостью от 4 до 5 лет. Ставка постепенно понижается при увеличении срока обладания недвижимостью, но не может быть меньше 30% стандартной ставки. Увеличение стандартной ставки на величину до 50% может происходить в течение четырех первых лет обладания недвижимостью.
   Многие коммуны и некоторые кантоны облагают налогом саму недвижимость, расположенную на их территории. Ежегодные ставки налога меняются от кантона к кантону и обычно достигают величин от 0,05 % до 0,3 %, но это не предел.
   Любое приобретение недвижимости требует участия нотариуса, обслуживающего территорию, где находится недвижимость. Нотариус представляет государство и поэтому обслуживает одновременно и продавца, и покупателя. Его услуги - платные, гонорары меняются от кантона к кантону.
   Следующая таблица дает представление о расходах, связанных с приобретением швейцарской недвижимости.

Таблица 3

   Расходы, связанные с приобретением швейцарской недвижимости
  
   Расходы в % от цены недвижимости
   Кто платит?
   Налог на покупку недвижимости
   0,0% - 3,30%
   покупатель
   Регистрационные сборы
   0,25%
   покупатель
   Гонорар нотариуса
   0,02% - 1% (+ 7,6% НДС)
   покупатель
   Гонорар риэлтора
   3% - 5% (+ 7,6% НДС)
   покупатель
   Расходы покупателя
   0,25% - 3,55%
  
   Расходы продавца
   3,23% - 5,38%
  
   Все расходы
   3,48% - 8,93%
  
   Рис 5 [Моэн]
   На рисунке 5 видно, что все дорогие квартиры сосредоточены в кантоне Женева и кантоне Во на побережье Женевского озера, а дешёвые - на северо-западе страны.
   Средняя цена квадратного метра жилой площади в Швейцарии, где нет свободного общенационального рынка недвижимости, звучит смешно, но её вычислили в известной швейцарской консалтинговой фирме Wuest & Partner (W&P), и она представлена в таблице ниже.

Таблица 4

   Цены кв.м. полезной площади в швейцарских франках (евро) в 1 квартале 2008 г.
   Основные города
   Квартиры, занимаемые собственником
   Дома на одну семью
   Цюрих
   8440 (5174)
   11530 (7069)
   Берн
   5760 (3531)
   7210 (4420)
   Базель
   6300 (3862)
   9480 (5812)
   Лозанна
   6550 (4016)
   8440 (5174)
   Женева
   10720 (6572)
   13520 (8289)
   Районы туризма
  
  
   Занен
   9360 (5738)
   9510 (5830)
   Санкт-Мориц
   11350 (6958)
   9900 (6069)
   Давос
   7550 (4629)
   9740 (5971)
   Аскона
   8130 (4984)
   10460 (6413)
   Вербье
   12350 (7571)
   12880 (7896)
   Цермат
   906 (5554)0
   828 (5076)0
   В среднем по Швейцарии
   4960 (3041)
   5370 (3292)
   Источник: W&P
   Горнолыжные курорты - специальная швейцарская недвижимость. Земля под ними считается лучшей недвижимостью страны. Дитер Мармет (Dieter Marmet), консультант по недвижимости из известной консалтинговой фирмы Wuest & Partner, считает, что горно-лыжные курорты не могут принять всех желающих, и поэтому цены на их землю растут быстрее, чем в вокруг Женевского и Цюрихского озёр. Сейчас цена квадратного метра этой земли в размере 50 тыс. швейцарских франков (свыше 30 тыс. евро) никого не удивляет. С учетом того, что 60% территории покрыто Альпами, у горных курортов - большое будущее, особенно притом, что швейцарский франк может стать резервной валютой.
   Рис 6 [Моэн]
   Но это не единственное мнение. Программа Организации Объединенных Наций по окружающей среде (ЮНЕП) в своих публикациях неоднократно предупреждала о негативном влиянии глобального потепления на зимний туризм. Именитые швейцарские ученые д-р Бурки (Dr Burki), проф. Ганс Эльзассер (Hans Elsasser) и д-р Бруно Абегг (Dr Bruno Abegg) считают, что до 50% горных курортов Швейцарии находятся под угрозой закрытия и банкротства. По их мнению, в ближайшем будущем порог надежного снежного покрова поднимется до высоты 1500 м. За порогом останется около 50 швейцарских курортов. Сейчас специалисты работают над адаптацией инфраструктуры горно-лыжных курортов к бесснежным зимам. Наработки можно увидеть на рисунке ниже.
   Рис 7 [Моэн]
   Однако прошедшая зима обеспечила много снега и надежный снежный покров, и, главное, продолжение роста цен на землю в местах горных курортов. Но инвесторы обязаны при определении рисков своих инвестиций учитывать мнение международных организаций и ученых.
   Что ждёт российского инвестора в Швейцарии
   Российский инвестор всегда будет чужим и инвестором 2 сорта в этой стране. Первое определено швейцарским характером, который считает чужаком жителя соседей коммуны, а второе - швейцарскими законами.
   Соглашения между правительством РФ и Федеральным Советом Швейцарской Конфедерации о поощрении и взаимной защите капиталовложений от 1 декабря 1990 г. и об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал от 15 ноября 1995 г. охраняют (очень ограниченно) интересы российского инвестора. Сейчас оба этих соглашения пересматриваются и будут изменены. Готовится к подписанию соглашение между правительством РФ и Федеральным Советом Швейцарской Конфедерации об упрощении выдачи виз гражданам РФ и Швейцарской Конфедерации. Новые соглашения вряд ли существенно изменят положение российского инвестора.
   Российский инвестор может приобрести не ту жилую недвижимость, которую он хочет, а только ту, которую ему разрешат купить, если разрешат. А в ней он сможет проживать не более 3 месяцев в году. В престижных районах ему придется ожидать свою очередь несколько лет. В районы, где не выбраны квоты, его будет завлекать реклама. Сколько было публикаций о свободном рынке недвижимости в Швейцарии и в российских СМИ, и в рекламе риэлторских агентств зарубежных и отечественных, но вам никогда не купить виллу рядом с Шумахером. Исключение представляют выбравшие Швейцарию постоянным местом жительства и чья квалификация выше квалификации местных жителей и иностранцев
1 сорта, а также, чья деятельность будет способствовать экономическому развитию Швейцарии и попавшим в правительственную квоту на получение вида на жительство.
   Но вы можете приобрести любую коммерческую недвижимость, которая будет использоваться постоянно для коммерческих целей, если Ваши "добровольные" обязательства по отношению к властям окажутся Вам по силам.
   Стало быть, не все так плохо в этой стране точных банков и престижных часов.
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
   Рис 8 [Моэн]
 Ваша оценка:
Связаться с программистом сайта.

Новые книги авторов СИ, вышедшие из печати:
О.Болдырева "Крадуш. Чужие души" М.Николаев "Вторжение на Землю"

Как попасть в этoт список
Сайт - "Художники" .. || .. Доска об'явлений "Книги"