Не вдаваясь в тонкие материи экономики и бурные потоки финансового рынка, можно сказать, что в России сложилась уникальная ситуация для обвала рынка недвижимости.
Причинами данного кризиса могут стать следующие факторы.
--
Дефицит наличной денежной массы в экономике. Об этом я уже упоминал в своей статье за 2006 год "Закручивание гаек, это роспись в собственной несостоятельности". Причем на этот фактор, я указывал как главный, влияющий на развитие не сырьевого сектора экономики России. Там же, я, упоминал об катастрофическом уменьшении наличной денежной массы, дефицит которой, появится при мерах предпринятых Центробанком и правительством РФ, в предотвращении отмывания доходов и черной "обналички", которые ударят и по рядовым жителям страны. Результатом чего может стать стагнация на рынке ценных бумаг, в банковской сфере, строительстве жилья и других, не сырьевых отраслях. Что и наблюдается в настоящее время.
--
Решение жилищного вопроса, который вылился в подсадку граждан РФ на ипотечную иглу, связав этим самым, долгосрочные перспективы внутри политической стабильности России, но, не увязав все это, с мировой экономикой. Из-за построения в России "Суверенной демократии" на фундаменте "Суверенной сырьевой экономики".
--
Отставание роста зарплаты регионов от центра, в противовес роста выданных ипотечных кредитов, в регионах, намного больше, чем в Москве и Санкт-Петербурге.
--
Сложившаяся стихийно пирамида в сфере недвижимости (Покупка недвижимости, любыми средствами (заемными) с целью дальнейшей, более дорогой продажи). В конце концов, кто-то должен остаться в конце списка (крайним, последним лохом). При этом, на рынок недвижимости выходит новый слой "Социального, наемного (доходные дома) жилья" имеющей, в большинстве своих случаев, 100% финансовую поддержку государства. Следовательно, число желающих приобрести дорогую, собственную недвижимость будет уменьшаться из-за не желания залазить в кредитную, долгосрочную кабалу, но желающих иметь и жилье, и также собственные денежные средства для жизни и бизнеса.
--
Личностный фактор, который никак не учитывается Российской властью. Полная безответственность большинства Россиян за свои действия, обман и игрища друг с другом на рынке недвижимости без каких-либо материальных, моральных и социальных гарантий. А в случае неудачи и обрушения рынка с надеждой на то, что Государство в очередной раз поможет, объявившим голодовки и массовые выступления.
--
Повышение ставок на РЕПО с 2, 3% до 6, 10%, а также повышение ставок заемных средств на межбанковской валютной бирже (МВБ). Основными кредиторами становятся банки имеющие большой запас собственных облигаций и ценных бумаг, которые продают их Центробанку за наличность, которую, в свою очередь, перезанимают другим , более мелким банкам под более высокий процент. В число таких монстров входят: Сбербанк и ВТБ, а также другие, которые входят в первую десятку, однако, таких банков не много.
--
Денежная наличность становится очень дорогой и, следовательно, по всей стране начнется рост ставок по ипотечным кредитам. Некоторые же банки совсем прикроют свои ипотечные программы. Заемные средства, которые брались в зарубежных банках под низкие проценты, также могут подорожать из-за кризиса на мировом ипотечном и финансовом рынках.
--
На рынке недвижимости начинается застой, однако, на строительном рынке наблюдается повышение цен на сырье и материалы. Что, следовательно, и ударит по ценам на недвижимость, которую в свою очередь, будет трудно продать на рынке. Только за лето 2007 года удорожание цемента произошло на 50-80 %, металла на 100-150 % и т.п. Создастся ситуация, когда строить будет, не выгодно и начнется стагнация в строительстве. А высвобождающиеся финансовые средства начнут перетекать в дешевый доллар и уходить за границу.
--
Существенным сдерживающим фактором для обвала являются предстоящие выборы в Госдуму и на пост Президента РФ. Центробанк, только за две недели августа выбросил на рынок около трети запаса своих наличных резервов, а к середине сентября стабилизационный фонд уменьшился на половину (данные РБК). При этом за август из страны вывезено около 10 млрд. долларов, это только не резидентами.
На сегодняшний день вывоз капитала не уменьшился, но со слов господина Игнатьева, председателя Центробанка, это не повлияло на золотовалютные запасы России из-за роста цен на сырьевых рынках. Следует отметить, что после выборов ситуация может сильно изменится и накренится в сторону замедления роста внутриэкономических показателей. Что и отразилось на сегодняшнем дне, в изменении экономического блока правительства (его членов), в сторону учета и контроля финансовых средств, а не в сторону развития и финансирования. Следовательно, финансирование новых проектов будет снижено. Вся деятельность правительства будет направлена на сохранения существующей стабильности на время выборов, а что будет дальше? На эти вопросы ответов нет.
Возникает резонный вопрос: возможно ли предотвращение кризиса на внутри кредитном Российском рынке? Ответ, не однозначен и зависит от трех политических и экономических факторов, а также одного психологического:
А) Наличие устойчивого спроса на Российское сырье, по высоким ценам.
Б) Стабилизация международной банковской системы.
В) Политика Центробанка по отношению к существующим банкам России.
Г) Ипотечная пирамида.
А. Приток валюты в результате продажи сырья за рубеж, может долгое время создавать "валютную подушку безопасности" для Российской экономики. Однако, соотношение золотовалютных запасов и рублевой наличности внутри страны может выйти из разумного соотношения ввиду наличия печатного станка у Центробанка. С одной стороны, увеличение наличности может привести к инфляции и увеличению оттока валюты за границу, с другой, стабилизационный фонд в дешевеющем долларе, позволяет это делать. При этом, дефицит наличности у банков сдерживает инфляцию, но тормозит рост экономики.
Б. Международная банковская система особенно не влияет на наш кредитный рынок, причем Центробанк был всегда против наличия зарубежных, заемных средств у российских коммерческих банков, что неоднократно выливалось в противостояние господина Игнатьева с его заместителем Парамоновой, ушедшей, на сегодняшний день, из Центробанка и занимавшей противоположную позицию по этому вопросу. Однако, многие банки имеют и имели валютные, заемные средства зарубежных кредитных организаций, что позволяло им получать дополнительные доходы, в отличие, если бы они получали кредитные средства на РЕПО под 3% годовых или на МВБ под 4-5%. Поэтому многие Российские банки на прямую зависят от уменьшения процентных ставок мировых кредитных организаций. Но на сегодняшний момент брать заемные средства у иностранных банков они не могут из-за высокой процентной ставки и отсутствия свободных кредитных средств у банков ( банки не доверяют друг другу).
В. Если, Центробанк РФ будет проводить лояльную политику ко всей банковской системе и продолжать вливать наличную денежную массу, расходуя стабилизационный фонд, не увеличивая при этом работу печатного станка, то стабилизация на Российском финансовом рынке будет достигнута. При этом, также необходима либерализация отечественной экономики и изменение некоторых законов в налоговой сфере, а также в энергетической, строительной отрасли, а также в области земельных отношений. При существующих, на сегодняшний день экономических рычагах и механизмах, кризис на Российском рынке неизбежен.
Относительно самих, Российских банков можно сказать следующее:
Банки, которые не имеют собственной разветвленной инфраструктуры в регионах, а также доходность не только от ценных бумаг, но и от собственных имеющихся не оборотных средств, могут разориться. Если они не найдут кредитные средства, для поддержания собственной структуры, на данный критический период, то их ждет либо вливание, сливание, продажа, либо разорение.
Собственно с чего может начаться обвал рынка недвижимости и банкротство банков. А начнется это все с неплатежей по потребительским кредитам, в том числе и ипотеки.
Выстроенная риэлтерами пирамида в сфере купли-продажи недвижимости, может рухнуть от одного только банка, который не сможет вернуть кредитованные заемщику средства. На первом этапе нет ничего страшного, если заложенная квартира принадлежит кредитору (банку), и он может ее свободно продать, однако, если таких квартир у банка становится изо дня в день все больше и больше, а на рынок неоплаченных кредитов выходят и другие банки, соперничая друг с другом. Также на этом рынке присутствуют физические лица (кредиторы) которые пытаются продать эти же квартиры, чтобы вернуть банку деньги и получить собственную прибыль. А если рынок на сегодняшний день встал.
В такой ситуации, когда предложения превышают спрос, а на рынке недвижимости нет покупателей с живой наличностью, а есть только ипотечные финансы, которые в свою очередь ограниченны либо совсем отсутствуют, стагнация может перерасти в крах. Достаточно примера хотя бы одного банка, чтобы посыпались и остальные. При этом, недостаток финансовых средств банка может спровоцировать отток депозитариев и инвесторов (держателей акций и ценных бумаг) банков. Наличие в России, на сегодняшний день, жесткого режима наличности приведет к краху. Российский рынок не настолько развит, чтобы его загонять на "безналичное" поле. Данная проблема может еще сыграть свою роковую роль не только в ипотеке и строительстве, но и в других областях.
ЧТО НУЖНО СДЕЛАТЬ, ЧТОБЫ ИЗБЕЖАТЬ КРИЗИСА:
--
Снизить ставки на РЕПО до 3% за счет средств Центробанка и привлечь туда банковские структуры для займа финансовых средств..
--
Осуществить свободный доступ для всех банков к кредитным средствам Центробанка.
--
Срочно инициировать выпуск облигаций и ценных бумаг банками как залоговых средств для Центробанка.
--
Не трогать банки и не отнимать лицензии при подозрениях об отмывании денежных средств.
--
Продолжать осуществлять ипотечную программу кредитования населения при более жестких условиях, с учетом выработанной, единой системы кредитных историй, а не разрозненных и противоречивых данных. Стараться не повышать ставки на МВБ.
--
Не запрещать коммерческим банкам, брать заемные средства у иностранных кредитных организаций. И вообще, всячески привлекать иностранные инвестиции, как это делает Китай.
--
Стимулировать, а не декларационно контролировать выпуск коммерческими банками собственных ценных бумаг, а также размещать их на IPO.
--
Снизить ставку рефинансирования до 8,5 %.
--
Вернуть наличное обращение на уровень 2004 года, уменьшить контроль за обналичиванием денежных средств, как резидентами, так и нерезидентами в РФ. Ослабить Финансовый контроль за банковскими операциями, во всяком случае, внутренними, а внешние оставить на существующей стадии. Повысить уровень денежной суммы, которая подвергается финансовому мониторингу, со стороны Финансовой разведки РФ с 600 000 рублей до 2 000 000 рублей.
ЧТО НУЖНО СДЕЛАТЬ В ЭКОНОМИКЕ РОССИИ.
--
Снизить ставку НДС с 18% до 10%.
--
Ввести прогрессивную шкалу налогообложения доходов физических лиц на основе шкалы принятой в Германии.
--
Снять социальные налоги с плеч предприятий всех форм собственности и компенсировать эти средства за счет прогрессивной шкалы налогообложения физических лиц.
--
Ввести налог на роскошь.
--
Вывести часть денег валютного стабилизационного фонда из Американских ценных бумаг и валюты, и направить его на Китайский рынок национальной валюты и Гос. облигаций.
--
Снять ввозные пошлины на технологическое оборудование, сырье и материалы.
--
Снять вывозные пошлины на Российскую готовую продукцию во всех отраслях.
--
Повысить пошлины на вывоз сырья и материалов.
--
Упразднить статью финансовой поддержки убыточных гос. предприятий, акционерных обществ и других форм собственности с частью государственного капитала.
--
Обязать должников внешних заимствований долговыми обязательствами с полной выплатой ими долгов. Вести политику активного влияния и вмешиваться во внутренние дела стран должников.
--
Отказаться от Государственных монополий и государственного бизнеса.
--
Открыть свои финансовые рынки иностранным банкам, а не только страховщикам.
В общем, можно подвести итог:
Государство в очередной раз потерпело фиаско в борьбе с отмыванием доходов, черной обналичкой и внешними инвестициями. Вместо разработки тончайших, действенных мер по противодействию отмывания денежных средств, государство своими, не разумными, грубыми и запретительными мерами подставило собственную экономику под удар мирового кризиса ликвидной наличности. При этом, запрещающие меры можно всегда декларировать вместо трудоемкой и кропотливой, а также умной работы Министерства финансов РФ. Посмотрим далее , какие шаги предпримут г-да Кудрин и Игнатьев по выводу нашей экономики и финансов из тупикового состояния и сколько средств стабилизационного фонда потратятся ( за наш с вами счет) за недальновидную экономическую политику, в нашем, постоянно борющимся со своим народом, государстве.