Homo Sapiens: другие произведения.

Российская ипотечная пирамида, часть 2

Журнал "Самиздат": [Регистрация] [Найти] [Рейтинги] [Обсуждения] [Новинки] [Обзоры] [Помощь]
Peклaмa:
Конкурс 'Мир боевых искусств.Wuxia' Переводы на Amazon
Конкурсы романов на Author.Today

Конкурс фантрассказа Блэк-Джек-20
Peклaмa
 Ваша оценка:
  • Аннотация:
    Прежде, советую прочесть часть 1


   Российская ипотечная пирамида часть 2.
  
  
   Психология рынка недвижимости проста и очевидна, получить прибыль. Простым языком, это спекуляция в лоне закона существующего рынка. От этого и нужно отталкиваться при рассмотрении всех процессов происходящих на Российском рынке недвижимости.
   Особая тема, которая требует детального рассмотрения, это недвижимость Москвы и Подмосковья, а также г. Сочи, однако, мы не будем рассматривать эти города как отражение Российской действительности, по моему мнению, это правильно.
  
   Итак, что произошло в период с 2005 до 2007 года с недвижимостью в России? До 2005 года рост был, но стабильный и незначительный. Приобретенная в 2000 г обычная квартира улучшенной планировки площадью 45 кв.м стоила окло 450 - 500 тыс. рублей в статистическом Российском миллионнике. К началу 2005 года стоимость такой квартиры доходила до 750-800 тыс. рублей. Резкий рост цен на недвижимость в ключевых Российских регионах произошел после 2005 года. Так, к примеру, эта же квартира уже к лету 2006 года стоила 2 200 000 рублей, а к январю 2007 года 2 500 000 рублей. Скачек невиданной резкости. При этом особого роста на строительные материалы, цемент и электроэнергию не наблюдалось.
  
   Стоимость на недвижимость резко выросла, причем, после того, как Президент утвердил программу интенсивного ипотечного кредитования Россиян. Произошло это совсем недавно, как раз между двумя посланиями президента РФ 2005 года и 2006 года. А в конце 2006 году, произошел резкий скачек рыночной стоимости жилья из-за уменьшения процентных ставок по кредитам с 12% до 10% и в некоторых случаях 9%.
   Свою лепту в резкий рост стоимости недвижимости внес и дешевеющий доллар. Многие, потерявшие свои накопления в долларах, решили отыграть их на недвижимости, вложившись в строительство или на вторичный рынок жилья.
   При этом укрепляющийся рубль, имея низкие процентные ставки по кредитам, а также по депозитам, также сыграл свою роль в росте цен на недвижимость.
   Таким образом, мы выяснили три основные причины резкого скачка цен на недвижимость в период конца 2006 года до начала 2007 года в регионах.
  
      -- Сильный рубль - можно было взять под низкие процентные ставки.
      -- Слабый доллар - не приносил больше прибыли, и люди избавлялись от него, вкладывая средства в основном в недвижимость.
      -- Либерализация условий получения ипотечных кредитов, конкуренция между банками за кредиторов, поддержка государства в виде государственной ипотечной программы "Доступное жилье" создание сети ипотечных контор и собственные ипотечные программы банков.
   Сложившаяся ситуация, когда спрос превышал предложения, подхлестывал и многочисленные строительные компании (СК) к массовому строительству жилья. Несмотря на то, что новый, принятый строительный закон ограничивал СК в свободах по сбору инвестиционных средств.
  
   Как мы выяснили в предыдущей статье, многие коммерческие банки разработали самостоятельные ипотечные программы, для чего брали кредитные средства в иностранных кредитных организациях. При этом, под гарантии государственного закона о залоге имущества в кредитовании, кредиты выдавались практически всем.
   При этом банки, кроме Сберегательного банка РФ, особо и не ужесточали свои требования к заемщикам и закрывали глаза на справки о доходах принесенные заемщиками, в основной своей массе липовые. Известно, что только Сбербанк и некоторые серьезные банки, требовали справки по форме N 2 НДФЛ, а остальным банкам достаточно было простых.
  
   Даже неискушенному обывателю понятно, что это были за справки, и как они изготавливались у нас в России. А все из-за того, что в России до сих пор нет базы единых кредитных историй и баз данных по заемщикам, доступных всем банкам. Каждый банк хранит истории своих заемщиков, да еще в тайне от других, и по этому многие мошенники пользовались такими обстоятельствами, кидая несколько банков в одном городе. Особенно это касалось потребительских кредитов получаемых в банках "Русский стандарт" и "Хомо кредит", представительства, которых сидят порою в одних и тех же магазинах торговой сети "Эльдорадо".
  
   Так вот, отсутствие единой Российской базы данных кредитных историй и способствовало тому, что многие ипотечные кредиты были выданы под залог приобретаемой квартиры, но не обеспеченными финансовыми средствами заемщика.
   Заемщик в свою очередь, не зная рыночных механизмов, не владея финансовой информацией, доверяя только советам посторонних или риэлтеров (чаще всего), не имея за спиной истинных доходов, способных гасить взятую ипотеку, брал эти кредиты. Надеясь на авось, и удачу, заемщик, чаще всего подхлестнутый говорливыми риэлтерами, предполагал, что через некоторое время его приобретенная недвижимость вырастет в цене и он, продав ее, получит прибыль, и также сможет рассчитаться с банком.
   Вот основной расчет массового Российского горе обывателя, желающего сразу разбогатеть.
   Не последнюю роль в этом процессе сыграли отечественные риэлтеры. Как я их называю "сектанты". Промывая мозги искушенному легкими заработками, но не продвинутому обывателю, с типичной, алчной обеспокоенностью, данная когорта отечественного ритейла, просто навязывала свои условия, как продавцам, так и покупателям.
   Подогреваемые, разговорами о бесконечном росте цен на недвижимость, продавец, под чутким руководством сектанта - риэлтера каждую неделю поднимал цену на свою недвижимость, а покупатель, обработанный тем же сектантом постоянно слышал: надо срочно брать, так как завтра будет еще дороже. В этом процессе психологической обработки, страдали не только продавцы недвижимости, но и покупатели.
   Продавцы - от моральных мук и неустанной мысли: как бы не продешевить. А покупатели - от материальных мук: может все же дешевле как-то, или где-то.
   Риэлтеры же, в обоих случаях, получали свою выгоду и прибыль, не затрачивая при этом никаких , особых сил и материальных ресурсов.
  
   И вот, этот поднятый и спровоцированный риэлтерами ажиотаж на рынке недвижимости, создал ситуацию, когда стаи мечущихся покупателей с пачками денег, схлестнулись с со стаей обывателей - желающих мгновенно разбогатеть и еще заполучить другую недвижимость. При этом основная масса населения России, которая истинно нуждается в улучшении своих жилищных условий, осталась за бортом и вне всякого, подобного процесса. Так как, в большинстве своем, они ответственны, не умеют спекулировать и перекупать с риском для себя, а в противоположном случае маргинальны. А сложившиеся ипотечные условия на данный момент времени, для них был не выносимым, из-за отсутствия перспективы дальнейшей жизни и повышения своих финансовых возможностей.
   Мне понятны истинные желания риэлтеров, иметь постоянный и стабильный доход. А это значит, без активизации рынка недвижимости, доходов у них не будет. Поэтому рынок недвижимости постоянно должен двигаться и расти. Но, на сегодняшний момент он встал, и даже где-то припал. А сложившаяся ситуация, когда предложения превышают спрос, нагнетает все большую озабоченность и обеспокоенность тех заемщиков, которые вложились в ипотеку ради получения хоть какой-то выгоды от продажи своей обремененной недвижимости в растущем рынке. Такие заемщики повелись на душераздирающие обещания риэлтеров о бесконечном росте цен на недвижимость, либо, пришли сами к такому умозаключению. Не ошибусь, если скажу, что у таких горе - заемщиков было плохо по физике и химии в школе, и они не знают закон сохранения энергии: Что энергия (деньги) в никуда не исчезают, и что если в одном месте она убудет, то в это же место вернется только виде другой формы. Проще говоря, это закон о материальном равновесии не только во вселенной, но и в социологии, психологии, физиологии, а также экономике - диалектика!
  
   На сегодняшний день, сложилась уникальная ситуация, когда, люди, которые хотят взять ипотеку и купить себе недвижимость, ждут, что ценны, еще немного упадут, при этом у банков нет свободной наличности, чтобы кредитовать этих людей из-за мировых финансовых проблем. Россию также не минует усиление кризиса - дефицита наличности.
  
   Мелкие и средние банки пересматривают свою кредитную политику и постепенно сворачивают свои ипотечные программы. А крупные, такие как, Сбербанк, ВТП, Промстройбанк, Альфа-банк - ужесточают требования к заемщикам и увеличивают ставки по кредитам.
   Люди, которые купили недвижимость по ипотеке, выставили ее на продажу по завышенным ценам, чтобы компенсировать свои потери в результате выплат процентов по ипотеке, и не желают (пока не прижмет) снижать цены. При этом они отдают все свои заработанные деньги на погашение процентов в банк и затянули очень туго свои пояса. Интересно будет посмотреть, если всем срочно понадобятся денежные средства и все кинутся продавать. Причем, в категорию потенциальных продавцов попадают следующие организации и лица:
      -- Строительные компании
      -- Физические лица, вложившие свои собственные средства в строительство для дальнейшей продажи с целью получения выгоды.
      -- Физические лица, заемщики у банков и кредитных организаций, также вложившие свои собственные средства в строительство для дальнейшей продажи с целью получения выгоды.
      -- Физические лица, заемщики, которые приобрели свою недвижимость с целью улучшения своих жилищных условий, но в результате изменения своего финансового статуса (потеря работы или другое) не смогли рассчитываться в дальнейшем по ипотеке.
      -- Банки, продающие залоговую недвижимость, изъятую у заемщиков в результате неспособности последних исполнять свои обязательства по договору ипотеки.
      -- Кредитные организации (ПИФЫ, Общественные сберкассы, Пенсионные фонды не государственные, Инвестиционные компании, страховые общества и др.), которые в свое время могли приобрести у кредитных организаций долговые обязательства граждан по ипотеке.
      -- Риэлтерские компании, которые также могли приобретать долговые обязательства (закладные) у кредитных организаций.
      -- Государственные и негосударственные кредитные ипотечные конторы с залоговыми бумагами.
  
   Вот этот огромный список организаций и частных лиц, которые в случае обвала рынка будут конкурировать друг с другом при продаже недвижимости.
  
   А вот список организаций и частных лиц, которые будут покупать эту недвижимость.
  
      -- Физические лица, имеющие денежную наличность ( из-за политики Минфина и Центробанка РФ таких скоро совсем не будет).
      -- Физические лица, получающие денежную наличность по ипотеке ( ипотечных денег также может и не быть).
      -- Организации, рассчитывающиеся за недвижимость безналичным путем или получающие ее взаимозачетом, приобретающие недвижимость для своих сотрудников или нужд.
      -- Государственные муниципальные учреждения приобретающие жилье и недвижимость по госзаказу ( чаще всего, строящие сами, через подрядчиков).
      -- Физические лица, приобретающие недвижимость по государственным жилищным сертификатам (как показал опыт суммы жилищных сертификатов не успевают за стоимостью жилья и этих денег всегда не хватает).
  
   Исходя из этого списка, перспектив для активного движения рынка жилья не видно.
  
   Риэлтеры, всеми своими усилиями держат рынок от обвала, пытаясь, на региональном уровне, как-нибудь удержать рынок от паники, и убеждая доверчивых клиентов, что, вот, вот продажи по новым ценам, пойдут и заемщики решат все свои финансовые проблемы.
   Заинтересованность риэлтеров понятна и не вооруженным - диалектикой глазом.
      -- Они завязаны % на ипотеке и это сейчас их основная статья доходов.
      -- Им нужны продажи и свой процент от сделок.
      -- Если рынок обрушится, то они все останутся без работы.
      -- Они завязаны со строителями и также имеют свой, неплохой процент.
      -- Они не вкладывают в свой бизнес не копейки, и живут только за счет обработки своих клиентов, пользуясь их финансовыми средствами. Риски минимальны.
      -- Для получения сверх прибылей, риэлтерам необходим рост цен на рынке, стабилизация рынка не приносит хороших доходов, а только усиливает конкуренцию между риэлтерскими конторами. На основании чего, можно сделать уникальный вывод, что и эти организации внесли свой, определенный вклад в непомерный рост цен на жилье в России.
      --
   Кому не выгодно падение цен на рынке недвижимости:
  
      -- Банкам и Ипотечным Корпорациям.
      -- Риэлтерам
      -- Владельцам недвижимости
      -- Строительным компаниям
  
   Кому выгодно падение цен на недвижимость:
  
      -- Потенциальным заемщикам и покупателям.
      -- Государственным учреждениям социального обеспечения.
  
   Так что очевидно и ясно, почему цены на жилье в наших, так называемых, рыночных условиях пока не падают.
   Но это палка о двух концах, так как сама же прибыль может стать проблемой на нашем, отечественном рынке недвижимости. Стоит только рынку сыграть в откат, то мгновенно появится конкуренция за свободную денежную ликвидность, и здесь выиграет, возможно, не тот у кого сильные нервы и стальная выдержка, а тот, у кого хватит хитрости, прозорливости и смекалки. Не секрет, что рынок отечественной недвижимости переоценен в несколько раз. Так как мировые цены на жилье и другую недвижимость находятся на более низком уровне, чем в г. Москве, г. Санкт-Петербурге, а особенно г. Сочи. Не секрет, что за деньги от проданной квартиры где-нибудь в г. Новосибирске вы можете купить прекрасную квартиру с отделкой в Праге, и еще останется на жизнь и машину. А если продать квартиру в Москве ( центр) то в Испании вы сможете приобрести огромную виллу с видом на море, и положить кругленькую сумму в банк на оставшуюся жизнь.
   Граждане! решайте сами, думайте сами иметь или не иметь!
  
  
  
   Франкфурт на Майне 27.09.2007 г.
  

 Ваша оценка:

Популярное на LitNet.com Грейш "Кибернет"(Антиутопия) Е.Вострова "Канцелярия счастья: Академия Ненависти и Интриг"(Антиутопия) К.Демина "Вдова Его Величества"(Любовное фэнтези) А.Кутищев "Мультикласс "Турнир""(ЛитРПГ) Д.Сугралинов "Кирка тысячи атрибутов"(ЛитРПГ) Е.Кариди "Сопровождающий"(Антиутопия) А.Тополян "Проклятый мастер "(Боевик) А.Ардова "Брак по-драконьи. Новый Год в академии магии"(Любовное фэнтези) М.Атаманов "Альянс Неудачников-2. На службе Фараона"(ЛитРПГ) Н.Любимка "Черный феникс. Академия Хилт"(Любовное фэнтези)
Связаться с программистом сайта.

Новые книги авторов СИ, вышедшие из печати:
Э.Бланк "Институт фавориток" Д.Смекалин "Счастливчик" И.Шевченко "Остров невиновных" С.Бакшеев "Отчаянный шаг"

Как попасть в этoт список
Сайт - "Художники" .. || .. Доска об'явлений "Книги"